Снос самовольной постройки, перепланировки

В практике судопроизводства есть одна наболевшая тема: снос самовольных построек. Следует оговориться, что под самовольной постройкой принято рассматри­вать не только отдельно стоящие объекты, но и раз­личного рода пристройки и перепланировки. В действу­ющем законодательстве не существует специальных норм о сносе указанных объектов, но так как их «легализация» осуществляется по сходным с объектами недвижимости правилам, то и вопрос их сноса рассматривается в том же порядке, что и по отдельно стоящим объектам, то есть по ст. 222 ГК РФ. Судебная практика по делам данной катего­рии единообразием не отличается, что неудивительно, так как никаких разъяснений на эту тему высшими судебными инстанциями не дано.

Проблема однозначного толкования закона привела к тому, что ст. 222 ГК.РФ стала рассматриваться судами и как средство правовой защиты собственника от неправо­мерных действий третьих лиц, и как средство наказания на­рушителя правопорядка в сфере строительной деятельнос­ти путем применения санкции в виде сноса строения.

Неясность некоторых положений ст. 222 ГК породила ряд вопросов, разрешение которых в судебном порядке вы­зывает неоднозначную оценку как у участвующих в деле лиц, так и у органов принудительного исполнения судеб­ных актов.

Например, кто вправе предъявлять иск о сносе самоволь­ной постройки? Судебная практика стоит на том, что подоб­ного рода иски могут предъявлять все, кто считает, что сохранение постройки нарушает его права. В силу того, что суды общей юрисдикции не склонны отказывать в удовлетворении иска по мотиву недоказанности истцом нарушения права, заявителю достаточно сослаться на фор­мальные нарушения ответчиком порядка получения разре­шения на строительство (перепланировку), чтобы суд при­нял дело к производству.

В одном из районных судов Москвы рассматривалось подобное дело. Истец, посчитав, что сосед не вправе без его разрешения производить перепланировку своей квартиры, потребовал сноса перепланировки. Свои требования он обо­сновывал ст. 4 Закона г. Москвы от 29.09.99 №37 «О поряд­ке переустройства помещений в жилых домах на террито­рии г. Москвы», что для суда оказалось достаточным основанием для принятия положительного для истца ре­шения. Так как указанный Закон не предусматривает снос постройки как меру наказания застройщика, суд обосновал свое решение ст. 222 ГК РФ как наиболее подходящей к рас­сматриваемому случаю.

Как следует из вводной части, Закон г. Москвы №37 не относится к актам гражданского законодательства, а на­рушение его положений влечет административную ответ­ственность в виде штрафа. Так как снос строения не может быть мерой административной ответственности, то и рас­сматривать его в контексте данного Закона неправомерно. Обосновывая самовольность строительства отсутствием согласия истца (соседа) и на этом основании принимая ре­шение о сносе перепланировки, суд допускает ситуацию, при которой снос становится разновидностью администра­тивной санкции со ссылкой на норму гражданского права.

Обязанность сноса установлена нормами гражданско­го законодательства, что предполагает соответствующий способ правового регулирования. Несмотря на гражданско-правовой характер процедуры сноса строения, применяется он в связи с административным правонарушением, являю­щимся, согласно ст. 222 ГК РФ, необходимым для сноса условием.

Если правонарушение является условием предъявле­ния гражданского иска, то следует, во-первых, установить вину правонарушителя, а во-вторых, определиться с потер­певшим липом, имеющим право на иск.

Так как дела об административных правонарушениях рассматривают соответствующие органы государственно­го контроля, каковым суд не является, следовательно, не­обходимым условием для привлечения лица к админист­ративной ответственности должно быть предписание компетентного органа, что и будет основанием утверждать о виновности либо невиновности застройщика.

На практике подходы иные. Суд, принимая к произ­водству иск частного лица о сносе самовольной постройки, руководствуется своим пониманием норм и правил в сфе­ре строительства, что приводит к невозможности исполне­ния его решений.