28 Май 2017 года
Главная arrow Товарищества собственников жилья (ТСЖ) arrow Создание ТСЖ
Главное меню
Статьи
Трудовое право
Семейное право
Опека и попечительство
Наследование
Торговля,защита прав потребителей
Налоги, Арбитраж
Страхование
Разное
Автовладельцам
Автотехническая экспертиза
Водители и ГИБДД
Безопасность дорожного движения
Дорожно-транспортные происшествия
Страхование ОСАГО, КАСКО
Документы
Образцы исков
Образцы договоров
Лицензирование / Регистрация
Жилищное законодательство
Товарищества собственников жилья (ТСЖ)
Права потребителей, правила торговли
Надбавки, особенности труда и оплаты
Охрана труда
Социальное обеспечение
Кадровые документы
Кодексы РФ
ИНКОТЕРМС. Правила толкования торговых терминов
Разное
Судебная практика
Верховный суд РФ
Судебная практика судов общей юрисдикции
Конституционный суд РФ
Арбитражный суд РФ
Судебная практика арбитражных судов
Студентам

Создание ТСЖ

В соответствии с ч. 1 ст. 135 ЖК товариществом собственни­ков жилья признается некоммерческая организация, объедине­ние собственников помещений в многоквартирном доме для со­вместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комп­лекса, владения, пользования и в установленных законодатель­ством пределах распоряжения общим имуществом в многоквар­тирном доме. ТСЖ может быть создано в любом многоквартирном доме, как находящемся полностью в частной собственности, так и в таком, где часть квартир находится в государственной или муниципаль­ной собственности, а часть — принадлежит гражданам или юри­дическим лицам. Кроме того, в соответствии с ч. 2 ст. 136 ЖК товарищество собственников жилья может быть создано при объединении:

 

1)     нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженер­но-технического обеспечения и другими элементами инфра­структуры;

 

2)  нескольких расположенных близко зданий, строений или со­оружений — жилых домов, предназначенных для проживан

одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем зе­мельном участке или нескольких соседних (граничащих) зе­мельных участках объектами, сетями инженерно-техническо­го обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

 

И наконец, в соответствии с ч. 1 ст. 139 ЖК в строящихся мно­гоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право соб­ственности на помещения в таких домах. Однако, на практике, как правило, застройщик заключает договор с управляющей органи­зацией, которая обеспечивает жизнедеятельность дома в тот Пе­риод, когда он фактически уже заселяется, но застройщиком еще юридически не оформлено окончание строительства. Многие строительные компании привлекают клиентов тем, что помимо постройки современного дома с развитой инфраструктурой обе­щают заключить договор на его профессиональное управление. Однако здесь возникает двойственная ситуация: как правило, такие условия приемлемы для лиц с серьезным достатком, при­обретающих дорогое жилье, а для*гех, кто вкладывает свои сбе­режения в приобретение более скромного жилья, это существен­но дороже, нежели организация ТСЖ. ТСЖ обычно создается в новостройках или капитально отре­монтированных домах, большинство которых изначально засе» ляется гражданами на праве собственности. Из-за пассивности населения, проживающего в домах государственной или муни­ципальной формы собственности, жильцы, приватизировавшие квартиры в таких домах, проявляют инициативу в создании ТСЖ очень редко. Еще некоторое количество ТСЖ создается на базе жилищно-строительных кооперативов на основании ст. 122 ЖК. Создавая ТСЖ, собственники помещений в многоквартир­ном доме должны определить перечень полномочий ТСЖ по управлению им. Как правило, здесь есть два варианта. Первый предполагает, что ТСЖ будет самостоятельно осуществлять со­держание и ремонт общего имущества, а второй — что ТСЖ бу­дет самостоятельно выполнять только функции управления. Основные трудности при создании ТСЖ можно определить следующим образом:
•    проблематичность получения списка квартир, принадлежа­щих гражданам на праве собственности (если в домах с чис­ленностью 50-100 квартир инициатор создания ТСЖ может получить эту информацию путем опроса, то в многонаселен­ных домах это затруднительно и необходимо прибегать к по­мощи паспортно-визовой службы, а то и районной админист­рации);

 

•    разный уровень дохода жильцов, а в большинстве домов — и разные основания занятия жилого помещения (право соб­ственности, договор аренды, договор социального найма);

 

•    подготовка документов для регистрации ТСЖ (устава, техни­ческой документации на дом). При создании ТСЖ можно выделить ряд этапов.

 

На предварительном этапе создания ТСЖ должны быть про­ведены подготовительные мероприятия, итогом которых будет назначение даты проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В ч. 3 ст. 135 ЖК закреплено, что число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно пре­вышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. «Голос собственника» — достаточно оригинальное правовое понятие, раскрывающееся в ч. 3 ст. 48 ЖК. Количество голосов, которым обладает каждый собственник на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в этом доме. Доля в праве общей собственности, в свою очередь, пропорцио­нальна размеру помещения, занимаемого лицом на праве соб­ственности (ч. 1 ст. 37 ЖК). Таким образом, количество голосов, которым располагает каждый собственник, равно метражу его помещения (например, гражданин на праве собственности име­ет квартиру общей площадью 62,4 м2, на собрании он будет рас­полагать 62,4 голоса). Интересно, что в ч. 1 ст. 45 ЖК на собственников помещений в многоквартирных домах возложена обязанность проводить ежегодные общие собрания. По сути, перспектива создания ТСЖ может обсуждаться на таких собраниях. По инициативе   любого собственника может быть созвано внеочередное общее собрание, а уже на нем, возможно, поднят вопрос о создании ТСЖ. Таким образом, для предстоящего впоследствии создания ТСЖ необходима инициатива по крайней мере одного из собственни­ков помещений в этом доме. Естественно, что в малонаселенных домах, где число квартир не превышает 50, даже один человек, за­интересованный в создании ТСЖ, может личными усилиями до­биться получения тех самых 50% голосов, необходимых для со­здания ТСЖ. В домах, в которых имеется 100 и более квартир, потребуется работа специальной инициативной группы. В нее могут входить 5-10 собственников квартир в этом доме, заин­тересованных в учреждении ТСЖ. Прежде всего инициативная группа должна определить конкретные рамки деятельности буду­щего ТСЖ, о чем предстоит оповестить, а впоследствии и убедить других жильцов дома. Также необходимо обозначить перечень приоритетных вопросов, которые более всего заинтересуют жиль­цов при создании ТСЖ. Если дом состоит из большого числа подъездов, в каждом из них следует заблаговременно найти «со­чувствующих», — тогда можно создать временную неофициаль­ную структуру старших по подъездам и через них осуществлять работу с жильцами. Дальнейшую деятельность инициативной группы следует со­средоточить по трем направлениям.

Первое направление можно назвать агитационным, Оно пре­следует цель изучить предварительную позицию собственников помещений в многоквартирном доме, заставить их задуматься о перспективе создания ТСЖ. При наличии возможности (особен­но в так называемых «точечных» домах) уместно лично обойти со­седей, выяснить их соображения по поводу создания ТСЖ. В до­мах с большим числом квартир проще будет распространить буклеты или листовки, в которых в простой и наглядной форме отразить преимущества создания ТСЖ. В первую очередь, в аги­тационных материалах нужно отметить, что:

• собственникам помещений в многоквартирном доме принадле­жат на праве общей долевой собственности помещения в дан­ном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные
для обслуживания одного помещения в данном доме, в том чис­ле: межквартирные лестничные площадки, лестницы; лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, черда­ки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механичес­кое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудова­ние, находящееся в данном доме за пределами или внутри

поме­щений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озе­ленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслу­живания эксплуатации и благоустройства данного дома объек­ты, расположенные на указанном земельном участке; собственники помещений в многоквартирном доме несут бре­мя расходов на содержание общего имущества в многоквар­тирном доме, и ТСЖ, например, может само определять пере­чень и очередность необходимых работ.

Также следует указать, что ТСЖ предлагается создать для за­щиты прав собственников, для представления их интересов в от­ношениях с поставщиками коммунальных услуг и органами вла­сти. В доступной форме нужно объяснить, что каждый член ТСЖ в соответствии с законом имеет право доступа к информа­ции о работе ТСЖ, может принимать участие в его деятельно­сти. Специальный акцент следует сделать и на том, что создание ТСЖ способно повысить качество обслуживания всего дома, по­скольку поставщики услуг будут выбираться ТСЖ на конкурс­ной основе. Также надо обратить внимание на адресность расхо­дов, при наличии которой можно будет точно узнавать, на какие цели и в каком количестве расходуются деньги, собираемые ТСЖ. Во многих регионах России власти идут навстречу орга­низации ТСЖ, в связи с чем дома, в которых они созданы, полу­чают субсидии, а кроме того, первоочередно включаются в ад­ресные программы по благоустройству. На некоторых жильцов дома (например, на собственников, которые собираются впос­ледствии продать свое жилье) может повлиять информация о том, что ТСЖ имеет возможность получать дополнительные доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в общей собственно­сти, и тратить их на благоустройство дома, что в конечном ито­ге поднимает стоимость квартиры.

 

Не следует забывать и о том, что в соответствии со ст. 165 ЖК администрация муниципального образования должна оказывать всестороннюю помощь владельцам жилых помещений в реали­зации их прав и обязанностей, установленных Гражданским и Жилищным кодексами. Для этого она должна проводить ин­формационно-разъяснительную работу среди местного населе­ния (в том числе и с использованием средств массовой инфор­мации), организовать обучение наиболее активных граждан — собственников жилых помещений. В результате проведенной работы возникнут инициативные группы. Инициатором проведе­ния общего собрания может выступать и администрация муници­пального образования. Для того чтобы создать у жильцов более благосклонное отношение к ТСЖ, на собрание можно пригла­сить представителя органов местного самоуправления.

Достаточно интересно выглядит Методика работы по созда­нию товариществ собственников жилья, предложенная на сайте Администрации Санкт-Петербурга, согласно которой для выяв­ления инициативных граждан, которые впоследствии и составят основу инициативной группы, целесообразно первоначально со­звать пробное общее собрание, вывесив соответствующие объ­явления на входных дверях подъездов или в кабинах лифтов. Объявления целесообразно развесить не менее чем за 10 дней до даты проведения собрания и в течение всего периода подготовки собрания следить за их сохранностью. Если воспользоваться этим приемом, то можно приблизительно узнать, кто из жиль­цов против создания ТСЖ, кто не имеет четкой позиции по это­му вопросу (и с ними должна идти агитационная работа), кто за создание ТСЖ (за явку этих лиц на собрание нужно бороться), а кто занял позицию пассивного наблюдателя. Членам инициатив­ной группы необходимо заниматься разъяснительной работой с жильцами, чтобы сделать точный прогноз, насколько реально обеспечение кворума на общем собрании, а также принятие по­ложительного решения по вопросу создания ТСЖ.

 

 

поме­щений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озе­ленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслу­живания эксплуатации и благоустройства данного дома объек­ты, расположенные на указанном земельном участке; • собственники помещений в многоквартирном доме несут бре­мя расходов на содержание общего имущества в многоквар­тирном доме, и ТСЖ, например, может само определять пере­чень и очередность необходимых работ. Также следует указать, что ТСЖ предлагается создать для за­щиты прав собственников, для представления их интересов в от­ношениях с поставщиками коммунальных услуг и органами вла­сти. В доступной форме нужно объяснить, что каждый член ТСЖ в соответствии с законом имеет право доступа к информа­ции о работе ТСЖ, может принимать участие в его деятельно­сти. Специальный акцент следует сделать и на том, что создание ТСЖ способно повысить качество обслуживания всего дома, по­скольку поставщики услуг будут выбираться ТСЖ на конкурс­ной основе. Также надо обратить внимание на адресность расхо­дов, при наличии которой можно будет точно узнавать, на какие цели и в каком количестве расходуются деньги, собираемые ТСЖ. Во многих регионах России власти идут навстречу орга­низации ТСЖ, в связи с чем дома, в которых они созданы, полу­чают субсидии, а кроме того, первоочередно включаются в ад­ресные программы по благоустройству. На некоторых жильцов дома (например, на собственников, которые собираются впос­ледствии продать свое жилье) может повлиять информация о том, ­щений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озе­ленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслу­живания эксплуатации и благоустройства данного дома объек­ты, расположенные на указанном земельном участке; • собственники помещений в многоквартирном доме несут бре­мя расходов на содержание общего имущества в многоквар­тирном доме, и ТСЖ, например, может само определять пере­чень и очередность необходимых работ. Также следует указать, что ТСЖ предлагается создать для за­щиты прав собственников, для представления их интересов в от­ношениях с поставщиками коммунальных услуг и органами вла­сти. В доступной форме нужно объяснить, что каждый член ТСЖ в соответствии с законом имеет право доступа к информа­ции о работе ТСЖ, может принимать участие в его деятельно­сти. Специальный акцент следует сделать и на том, что создание ТСЖ способно повысить качество обслуживания всего дома, по­скольку поставщики услуг будут выбираться ТСЖ на конкурс­ной основе. Также надо обратить внимание на адресность расхо­дов, при наличии которой можно будет точно узнавать, на какие цели и в каком количестве расходуются деньги, собираемые ТСЖ. Во многих регионах России власти идут навстречу орга­низации ТСЖ, в связи с чем дома, в которых они созданы, полу­чают субсидии, а кроме того, первоочередно включаются в ад­ресные программы по благоустройству. На некоторых жильцов дома (например, на собственников, которые собираются впос­ледствии продать свое жилье) может повлиять информация о том, -ьиадШ
что ТСЖ имеет возможность получать дополнительные доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в общей собственно­сти, и тратить их на благоустройство дома, что в конечном ито­ге поднимает стоимость квартиры.





< Пред.   След. >