24 Май 2017 года
Главная arrow Товарищества собственников жилья (ТСЖ) arrow Основные требования к уставу ТСЖ
Главное меню
Статьи
Трудовое право
Семейное право
Опека и попечительство
Наследование
Торговля,защита прав потребителей
Налоги, Арбитраж
Страхование
Разное
Автовладельцам
Автотехническая экспертиза
Водители и ГИБДД
Безопасность дорожного движения
Дорожно-транспортные происшествия
Страхование ОСАГО, КАСКО
Документы
Образцы исков
Образцы договоров
Лицензирование / Регистрация
Жилищное законодательство
Товарищества собственников жилья (ТСЖ)
Права потребителей, правила торговли
Надбавки, особенности труда и оплаты
Охрана труда
Социальное обеспечение
Кадровые документы
Кодексы РФ
ИНКОТЕРМС. Правила толкования торговых терминов
Разное
Судебная практика
Верховный суд РФ
Судебная практика судов общей юрисдикции
Конституционный суд РФ
Арбитражный суд РФ
Судебная практика арбитражных судов
Студентам

Основные требования к уставу ТСЖ

Основные требования к уставу ТСЖ

 

Товарищество собственников жилья является юридическим лицом, поэтому для его создания необходимо ознакомиться не только с нормами жилищного, но и с нормами гражданского законодательства. Действующее жилищное законодательство (ч. 2 ст. 135 ЖК) упоминает только один учредительный документ, а именно устав товарищества собственников жилья. Часть 1 ст. 49 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что юридическое лицо может иметь гражданские права, соответству­ющие целям деятельности, предусмотренным в его учредитель­ных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязан­ности. Юридическое лицо действует на основании устава, либо учредительного договора и устава, либо только учредительного договора. В случаях, предусмотренных законом, юридическое лицо, не являющееся коммерческой организацией, может дей­ствовать на основании общего положения об организациях данного вида. Учредительный договор юридического лица заключается, а устав утверждается его учредителями (участниками). Применительно к ТСЖ четко определено, что оно действует на основании устава, который принимается на общем собрании соб­ственников помещений в многоквартирном доме. - В учредительных документах юридического лица в соответ­ствии с ч. 2 ст. 52 ГК РФ должны определяться наименование юридического лица, место его нахождения, порядок управления деятельностью юридического лица, а также содержаться другие сведения, предусмотренные законом для юридических лиц со­ответствующего вида. В учредительных документах некоммер­ческих организаций и унитарных предприятий (а в предусмот­ренных законом случаях — и других коммерческих организаций) должны быть определены предмет и цели деятельности юридиче­ского лица. Предмет и определенные цели деятельности ком­мерческой организации могут быть предусмотрены учредитель­ными документами и в случаях, когда по закону это не является обязательным.
Правовые основы создания товарищества собственников жилья Часть 1 ст. 2 Федерального закона «О некоммерческих орга­низациях» от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ устанавливает, что некоммерческой является организация, не имеющая извлече­ние прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющая полученную прибыль между участниками. Некоммерческие организации могут создаваться для достижения социальных, благотворительных, культурных, образовательных, научных и управленческих целей, в целях охраны здоровья граждан, развития физической культуры и спорта, удовлетво­рения духовных и иных нематериальных потребностей граждан, защиты прав, законных интересов граждан и организаций, раз­решения споров и конфликтов, оказания юридической помощи, а также в иных целях, направленных на достижение обществен­ных благ. Некоммерческие организации могут создаваться в форме общественных или религиозных организаций (объеди­нений), некоммерческих партнерств, учреждений, автономных некоммерческих организаций, социальных, благотворительных и иных фондов, ассоциаций и союзов, а также в других формах, предусмотренных федеральными законами. Часть 3 ст. 14 ФЗ «О некоммерческих организациях» требует, чтобы в учредительных документах некоммерческой организа­ции определялись наименование некоммерческой организации, содержащее указание на характер ее деятельности и организаци­онно-правовую форму, место нахождения некоммерческой орга­низации, порядок управления деятельностью, предмет и цели де­ятельности, сведения о филиалах и представительствах, права и обязанности членов, условия и порядок приема в члены неком­мерческой организации и выхода из нее (в случае, если неком­мерческая организация имеет членство), источники формирова­ния имущества некоммерческой организации, порядок внесения изменений в учредительные документы некоммерческой органи­зации, порядок использования имущества в случае ликвидации некоммерческой организации и иные положения, не противоре­чащие действующему законодательству.

 
Рассмотрим теперь конкретное содержание устава товарище­ства собственников жилья.' Первый раздел устава должен содержать указание на то, что ТСЖ создается на основании положений ГК, ЖК РФ и других нормативных актов, регулирующих правила управления много­квартирным домом. Также в этом разделе должны быть отраже­ны наименование ТСЖ и место его нахождения.

Здесь обязательно следует указать, что:

•    товарищество является некоммерческой организацией;

•    товарищество является юридическим лицом с момента его го­сударственной регистрации, имеет печать с собственным наи­менованием, а также расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты юридического лица. Уместно указать, что товарищество может обладать обособ­ленным имуществом и отвечать по своим' обязательствам этим имуществом, от своего имени приобретать имущественные и личные неимущественные права и обязанности и выступать истцом и ответчиком в суде. Далее, можно воспроизвести в этой части устава положения ч. 4 и 6 ст. 135 ЖК о том, что товарищество создается без огра­ничения срока деятельности, оно не отвечает по обязательствам своих членов. Члены товарищества не несут ответственности по обязательствам товарищества. Второй раздел устава посвящается перечисленикТобщих це­лей деятельности ТСЖ. Наиболее уместно отразить следующие цели:

 

•    реализация собственниками жилых и нежилых помещений прав по владению, пользованию и в установленных законода­тельством пределах распоряжению общим имуществом (ч. 1 ст. 135 ЖК);

•    управление комплексом недвижимого имущества в многоквар­тирном доме (ч. 1 ст. 135 ЖК);

•    обеспечение надлежащего технического, противопожарного, экологического и санитарного состояния и содержания обще­го имущества (ч. 1 ст. 161 ЖК);

 

•    обеспечение коммунальными услугами собственников жилых и нежилых помещений, а также нанимателей жилых помещений и арендаторов жилых и нежилых помещений (ч. 1 ст. 161 ЖК);

•    исполнение роли заказчика на работы по эксплуатации, ре­монту, надстройке и реконструкции помещений, зданий и со­оружений (п. 4 ч. 1 ст. 137 ЖК);

•    представление общих интересов членов товарищества в госу­дарственных органах власти, органах местного самоуправле­ния, в судах, а также во взаимоотношениях с иными юриди­ческими и физическими лицами (п. 8 ст. 138 ЖК);

•    защита прав и интересов членов товарищества. Третий раздел устава содержит нормы о правовом статусе то­варищества. Здесь необходимо воспроизвести права и обязанности ТСЖ, установленные в ст. 137-138 ЖК. Согласно ч. 1 ст. 137 ЖК товарищество собственников жилья имеет право: 1)     заключать в соответствии с законодательством договор управ­ления многоквартирным домом, а также договоры о содержа­нии и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие догово­ры в интересах членов товарищества; 2)  определять смету доходов и расходов на год, в том числе необ­ходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные жилищным законодательством и уставом то­варищества цели; 3)  устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее иму­щество в многоквартирном доме;

4)  выполнять работы для собственников помещений в многоквар­тирном доме и предоставлять им услуги;

5)  пользоваться предоставляемыми банками кредитами в поряд­ке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

6)  передавать по договору материальные и денежные средства ли­цам, выполняющим для товарищества работы и предоставляю­щим товариществу услуги;

7)  продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

Если это не нарушает права и законные интересы собственни­ков помещений в многоквартирном доме, товарищество собствен­ников жилья вправе:

1)     предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

2)  в соответствии с требованиями законодательства в установлен­ном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имуще­ства в многоквартирном*доме;

3)  получать в пользование либо получать или приобретать в об­щую долевую собственность собственников помещений в мно­гоквартирном доме земельные участки для осуществления жи­лищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

4)  осуществлять в соответствии с требованиями законодатель­ства от имени и за счет собственников помещений в много­квартирном доме застройку прилегающих к такому дому вы­деленных земельных участков;

5)  заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и за­дачам товарищества действия.

В случае неисполнения собственниками помещений в много­квартирном доме своих обязанностей по участию в общих рас­ходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

Товарищество собственников жилья может потребовать в су­дебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в мно­гоквартирном доме обязательств по уплате обязательных плате­жей и взносов и оплате иных общих расходов.

Статья 138 ЖК возлагает на ТСЖ следующие обязанности:

1)     обеспечивать выполнение требований Жилищного кодекса РФ, положений других федеральных законов, иных норма­тивных правовых актов, а также устава товарищества;

2)  заключать договоры о содержании и ремонте общего имуще­ства в многоквартирном доме с собственниками помещений в Многоквартирном доме, не являющимися членами товарище­ства;

3)  выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

4)  обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состоя­ние общего имущества в многоквартирном доме;

5)  обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремон­ту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

6)  обеспечивать соблюдение прав и законных интересов соб­ственников помещений в многоквартирном доме при установ­лении условий и порядка владения, пользования и распоря­жения общей собственностью;

7) принимать меры, необходимые для предотвращения или пре­кращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодатель­ством пределах распоряжения собственников помещений об­щим имуществом в многоквартирном доме или препятствую­щих этому;

8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьи­ми лицами.

Специальный раздел устава ТСЖ посвящается порядку обра­зования и использования средств и фондов товарищества, а так

же участию членов товарищества в финансировании расходов по содержанию и ремонту общего имущества. Средства товарищества состоят из:

•    вступительных и иных взносов, обязательных платежей чле­нов товарищества (таким образом, логично установить непо­средственно в уставе размер вступительного взноса и еже­годного обязательного платежа, взимаемого с каждого члена ТСЖ);

•    доходов от хозяйственной деятельности товарищества, на­правленных на осуществление целей и задач товарищества (эти доходы в соответствии с ч. 3 ст. 152 ЖК используются для оплаты общих расходов или направляются в специальные фонды, расходуемые на уставные цели);

•    платежей нанимателей, арендаторов и собственников жилых и/или нежилых помещений за содержание и ремонт общего имущества и предоставляемые коммунальные услуги;

•    субсидий на обеспечение содержания, текущего и капиталь­ного ремонта жилищного фонда, на отдельные виды комму­нальных услуг, компенсаций за предоставление льгот по оплате жилищно-коммунальных услуг отдельным категориям граждан, а также иных предусмотренных дотаций;

•    прочих поступлений.

В этом разделе уместно поместить положение о том, как будет регулироваться механизм взимания платежей, указав следую­щее. Товарищество обеспечивает сбор платежей своих членов и своевременную оплату содержания, технического обслуживания и ремонта имущества, находящегося в общей долевой собствен­ности членов товарищества и самого товарищества, а также обес­печивает сбор платежей и оплату коммунальных услуг, предо­ставляемых членам товарищества, если иное не зафиксировано в договорах между управляющими организациями и товарище­ством. Члены товарищества оплачивают содержание и ремонт мест общего пользования, налог на недвижимое имущество про­порционально размеру этого имущества, находящегося в их до­левой собственности, если на общем собрании не будет принято иное решение. Члены товарищества оплачивают водо-, тепло-,

газо-, электроснабжение, горячее водоснабжение, канализацию и иные предоставленные им коммунальные услуги, а также не­сут ответственность за своевременность и полноту оплаты этих коммунальных услуг нанимателями и арендаторами. Начисле­ния и сборы с членов товарищества на любые дополнительные расходы товарищества правление может производить при усло­вии утверждения их общим собранием. Члены товарищества обязаны производить регулярные платежи, взносы и сборы не позднее 10-го числа месяца, следующего за расчетным. Если не предусмотрено иное, специальные сборы должны выплачивать­ся вместе с регулярными платежами членов товарищества.

В следующем разделе устава необходимо перечислить виды хозяйственной деятельности, которой будет разрешено зани­маться ТСЖ, например:

•    управление обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом не­движимого имущества в многоквартирном доме;

•    строительство дополнительных помещений и объектов обще­го имущества;

•    эксплуатация, техническое содержание и ремонт общего иму­щества;

•    предоставление жилищных и коммунальных услуг;

•    сдача в аренду, внаем части общего имущества;

•    иные виды хозяйственной деятельности, предусмотренные уставом товарищества.

Разумеется, специальный раздел устава ТСЖ посвящается членству в товариществе. В первую очередь здесь надо отразить, какие субъекты могут являться членами ТСЖ. В соответствии с ч. 1 ст. 143 ЖК членство в ТСЖ возникает у собственника поме­щения в многоквартирном доме. Собственниками могут быть физические и юридические лица, кроме того, возможна при­надлежность помещений к государственной или муниципальной собственности. Основанием для вступления в ТСЖ является за­явление собственника. Членство в товариществе возникает у всех собственников, выразивших в письменном виде свое волеизъявле­ние об этом, с момента государственной регистрации товарищества в установленном порядке. Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собствен­ности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме. Член товарищества имеет право:

•    самостоятельно распоряжаться принадлежащими ему поме­щениями (ч. 1 ст. 30 ЖК);

•    участвовать в деятельности товарищества как лично, так и че­рез своего представителя, а также избирать и быть избранным в органы управления товарищества (по сути, такое право предоставляется любому лицу, выступающему учредителем организации);

•    вносить предложения по совершенствованию деятельности товарищества, устранению недостатков в работе его органов;

•    возмещать за счет средств товарищества расходы, понесен-, ные в связи с предотвращением нанесения ущерба общему имуществу;

•    получать данные о деятельности товарищества, состоянии его имущества и произведенных расходах;

•    производить, через расчетный счет товарищества оплату ком­мунальных услуг и установленных законом налогов на недви­жимое имущество в случае, если такое решение принято об­щим собранием членов товарищества;   ,

•    сдавать принадлежащие ему помещения внаем или аренду в установленном порядке;

•    осуществлять другие права, предусмотренные законодатель­ными и иными нормативными актами, уставом товарищества.

Член товарищества обязан:

•    выполнять требования устава товарищества, решения общего собрания членов товарищества и правления товарищества;

•    соблюдать технические, противопожарные и санитарные пра­вила содержания жилых домов и придомовой территории;
•    
принимать участие в расходах и обеспечивать уплату взносов, необходимых для покрытия затрат, связанных со строитель­ством, реконструкцией, содержанием, текущим и капиталь­ным ремонтом общего имущества, своевременно производить оплату коммунальных услуг, вносить целевые взносы и спе­циальные сборы в размере, установленном общим собранием членов товарищества;

•    содержать находящееся в его собственности жилое и/или не­жилое помещение в надлежащем состоянии и осуществлять его текущий ремонт за свой счет;

•    использовать объекты общей собственности только по их пря­мому назначению, не нарушая права и интересы других соб­ственников по пользованию данными объектами;

•    предпринимать самостоятельно без соответствующего согласо­вания с правлением и общим собранием товарищества необхо­димые меры по предотвращению причинения ущерба объектам общей собственности;

•    обеспечить доступ третьим лицам к частям жилого и/или не­жилого помещения в случае необходимости поддержания этих помещений в надлежащем состоянии или необходимости вос­становления объектов общей собственности или для предотв­ращения возможного ущерба, который может быть причинен недвижимому имуществу;

•    устранять за свой счет ущерб, нанесенный имуществу других собственников либо общему имуществу членов товарищества им самим лично или лицом, проживающим с ним совместно, а также любыми другими лицами, занимающими принадлежа­щие ему жилые и/или нежилые помещения в соответствии с договором найма, аренды;

•    нести иные обязанности, предусмотренные законодательны­ми и иными правовыми актами, уставом товарищества.

Права и обязанности членов ТСЖ, таким образом, перечисля­ются достаточно типовые, заимствуются из норм ЖК либо из по­ложений гражданского законодательства. В этом разделе устава будет уместно воспроизвести положения ст. 30 ЖК о следующих правах и обязанностях собственника жилого помещения:

•      осуществлять права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его ис­пользования

•    предоставить во владение и/или в пользование принадлежа­щее ему на праве собственности жилое помещение граждани­ну на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юри­дическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании (без согласия на то других членов ТСЖ либо его органов управления);

•    нести бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собствен­ников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире;

•    поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать пра­ва и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Член товарищества, систематически не выполняющий или не­надлежащим образом выполняющий свои обязанности либо препятствующий своими действиями достижению целей товари­щества, может быть привлечен к административной или граж­данско-правовой ответственности в порядке, установленном за­конодательством.

С момента прекращения права собственности члена товари­щества на имущество в связи со смертью гражданина, ликви­дацией юридического лица, отчуждением имущества или по иным основаниям, предусмотренным действующим законода­тельством, членство в товариществе прекращается.

Один из разделов устава ТСЖ должен быть посвящен орга­нам управления товарищества: общему собранию членов това­рищества и правлению товарищества. В этом же разделе должны быть отражены полномочия председателя ТСЖ и ревизионной комиссии.

В заключительном разделе устава следует воспроизвести по­ложения ст. 141-142 ЖК о реорганизации и ликвидации ТСЖ.

 


 
Рейтинг: / 4
ХудшаяЛучшая 




< Пред.   След. >