18 Ноябрь 2017 года
Главная arrow Товарищества собственников жилья (ТСЖ) arrow Управление ТСЖ: общее собрание членов товарищества собственников жилья (ТСЖ)
Главное меню
Статьи
Трудовое право
Семейное право
Опека и попечительство
Наследование
Торговля,защита прав потребителей
Налоги, Арбитраж
Страхование
Разное
Автовладельцам
Автотехническая экспертиза
Водители и ГИБДД
Безопасность дорожного движения
Дорожно-транспортные происшествия
Страхование ОСАГО, КАСКО
Документы
Образцы исков
Образцы договоров
Лицензирование / Регистрация
Жилищное законодательство
Товарищества собственников жилья (ТСЖ)
Права потребителей, правила торговли
Надбавки, особенности труда и оплаты
Охрана труда
Социальное обеспечение
Кадровые документы
Кодексы РФ
ИНКОТЕРМС. Правила толкования торговых терминов
Разное
Судебная практика
Верховный суд РФ
Судебная практика судов общей юрисдикции
Конституционный суд РФ
Арбитражный суд РФ
Судебная практика арбитражных судов
Студентам

Управление ТСЖ: общее собрание членов товарищества собственников жилья (ТСЖ)

Общее собрание членов ТСЖ

В соответствии с ч. 1 ст. 145 ЖК высшим органом управления ТСЖ является общее собрание его членов. Порядок созыва об­щего собрания должен быть обязательно предусмотрен в уставе ТСЖ. Стандартный ход здесь — установить по аналогии со ст. 45 ЖК обязательное проведение ежегодного общего собрания, на котором правление ТСЖ огласит итоги прошедшего года (на та­ком собрании, например, можно решать вопросы о заключении договоров на предоставление коммунальных услуг с ресурсо-снабжающими организациями). Кроме того, уместно преду­смотреть в уставе ТСЖ созыв внеочередного общего собрания по инициативе кого-либо из членов ТСЖ.

Компетенция общего собрания должна быть подробно отра­жена в уставе ТСЖ. Рассмотрим его полномочия, указанные в ч. 2 ст. 145 ЖК.

Исключительным правом общего собрания является внесение изменений в устав ТСЖ. Изменения в устав подлежат регистра­ции в порядке, установленном ФЗ «О государственной регист­рации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей». Для внесения изменений в устав ТСЖ необходимо ознакомить членов товарищества с их текстом, т. е. заинтересованные лица должны или раздать своевременно проект документа, или иным образом предоставить возможность ознакомления. Чтобы изме­нения в устав были одобрены, нужно, чтобы члены ТСЖ, при­сутствующие на общем собрании, одобрили их простым большинством голосов. Необходимость внесения изменений мо

жет быть продиктована как внесением поправок в закон, так и иными обстоятельствами (например, таким образом может быть изменен размер вступительного взноса при принятии в ТСЖ, но­вых членов).

К полномочиям общего собрания относится принятие реше­ний о реорганизации и ликвидации товарищества. Реорганиза­ция и ликвидация ТСЖ проводятся на основании положений ст. 140-141 ЖК и норм гражданского законодательства о реор­ганизации и ликвидации юридического лица. Для положитель­ного решения вопроса о реорганизации или ликвидации потребуется квалифицированное большинство голосов общего числа членов ТСЖ, а не только тех из них, кто присутствует на общем собрании (2/3).

На общем собрании происходит избрание правления и ревизи­онной комиссии (ревизора) товарищества. Правление должно осуществлять руководство деятельностью ТСЖ, поэтому логич­но, что его члены должны получать вознаграждение за свою ра­боту. С учетом этого оптимально избрание в правление ТСЖ лиц, имеющих базовое юридическое, экономическое образова­ние. Ревизионная комиссия или ревизор (в зависимости от мно­гочисленности членов ТСЖ) ежегодно проверяют финансово-хозяйственную деятельность ТСЖ, и чтобы их работа не была фиктивной, в этом качестве необходимы лица с экономическим образованием (например, работающие в бухгалтерской сфере). Для положительного решения по этому вопросу достаточно простого большинства голосов членов ТСЖ, присутствующих на общем собрании.

К исключительной компетенции общего собрания относится установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества. Обязательные платежи устанавливаются на оп­лату расходов на содержание и ремонт общего имущества в мно­гоквартирном доме (ч. 8 ст. 156 ЖК). Из взносов можно опять же упомянуть вступительный, оплачивающийся при приеме в ТСЖ, а кроме того, в процессе деятельности ТСЖ наверняка возникнет необходимость установления еще каких-то взносов (например, на оборудование автостоянки, детской площадки и пр.). Этот вопрос, хотя и достаточно важный, также решается

простым большинством голосов членов ТСЖ, присутствующих на собрании.

Общее собрание членов ТСЖ может принять решение об обра­зовании специальных фондов товарищества, в том числе резерв­ного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имуще­ства в многоквартирном доме и его оборудования. Резервный фонд, надо полагать, предназначен для использования в каких-то нештатных ситуациях (например, при возникновении задол­женности ее можно погасить из такого фонда). Фонд на вос­становление и ремонт общего имущества в доме предполагает четкое целевое назначение. Вопрос об образовании специальных фондов решается простым большинством голосов явившихся на собрание членов ТСЖ.

Общее собрание уполномочено принимать решения о получе­нии заемных средств, в том числе банковских кредитов. Напомним, что члены ТСЖ не отвечают по обязательствам товарищества, а само ТСЖ отвечает по обязательствам всем принадлежащим ему имуществом (ч. 6 ст. 135 ЖК). Тем не менее такое решение принимается квалифицированным большинством голосов чле­нов ТСЖ (2/3).

В компетенцию общего собрания входит и определение на­правлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества. Перечень видов хозяйственной деятельности дол­жен быть отражен в уставе ТСЖ. Часть 2 ст. 152 ЖК достаточно жестко ограничивает ее по трем позициям:

    обслуживание, эксплуатация, ремонт недвижимого имущества в доме;

    строительство дополнительных помещений и объектов обще­го имущества;

    сдача в аренду или внаем части общего имущества.

Доход от хозяйственной деятельности может быть использо­ван для оплаты общих расходов или размещен в целевые фонды. Доход от сдачи имущества в аренду или внаем может направ­ляться на иные цели, предусмотренные в уставе. Во избежание разногласий эти цели следует четко обозначить (озеленение, благоустройство и пр.).

Поскольку вопрос о распределении доходов от хозяйственной деятельности затрагивает интересы всех жильцов дома, для при­нятия решения необходимо 2/3 голосов собственников помеще­ний в этом доме.

Общее собрание утверждает годовой план о финансовой дея­тельности товарищества и отчет о его выполнении. В соответ­ствии со ст. 13 Федерального закона «О бухгалтерском учете» от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ организации обязаны представлять годовую бухгалтерскую отчетность в течение 90 дней по оконча­нии года, поэтому фактически время проведения общего собра­ния — это минимум начало марта месяца. Для утверждения этих документов требуется простое большинство голосов лиц, при­сутствующих на собрании. Составление отчетов возложено на правление ТСЖ, но этим, конечно же, должен заниматься бух­галтер.

Как высший орган управления ТСЖ общее собрание рас­сматривает жалобы на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества. Жалобы могут быть поданы любым членом ТСЖ (а по логике, и любым собственником помещений в доме или даже лицом, являющимся не собственником, а арен­датором или нанимателем). Напомним, что в соответствии с ч. 6 ст. 46 ЖК собственник может обжаловать в суд решение, приня­тое общим собранием. Для принятия решения по жалобе необ­ходимо простое большинство голосов членов ТСЖ, присутству­ющих на общем собрании.

К полномочиям общего собрания отнесено принятие и изме­нение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении ра­ботников, в обязанности которых входит обслуживание много­квартирного дома, положения об оплате их труда. Трудовые до­говоры должны быть заключены ТСЖ с достаточно большим кругом лиц, начиная от консьержей и заканчивая бухгалтером. Правила внутреннего распорядка и положения об оплате труда работников разрабатываются непосредственно председателем ТСЖ. Их утверждение происходит простым большинством го­лосов членов ТСЖ, явившихся на собрание.

Решением общего собрания определяется размер вознаграж­дения членов правления товарищества. Логично соотносить его с размером вступительного взноса. Уместно установить ежемесяч­ную выплату вознаграждения (для того, чтобы у членов правле­ния ТСЖ была заинтересованность в работе). Размер вознаграж­дения членов правления определяется простым большинством голосов.

Исключительно важным полномочием общего собрания явля­ется принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме. Не подлежат от­чуждению и передаче в пользование межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за предела­ми или внутри помещений и обслуживающее более одного по­мещения, прилегающие земельные участки в установленных гра­ницах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания многоквартирно­го жилого дома, отчуждение или передача в пользование кото­рых может привести к ущемлению прав и законных интересов других собственников жилых и нежилых помещений. Недвижи­мое имущество, приобретаемое ТСЖ, является имуществом, на­ходящимся в общей долевой собственности членов товарище­ства, если на общем собрании членов товарищества не принято решение о приобретении этого имущества в собственность това­рищества как юридического лица с учетом данного имущества на балансе товарищества как его собственности. Вопрос об арен­де или передаче части общего имущества решается с учетом мне­ния всех собственников помещений в доме, причем необходимо 2/3 голосов за такое решение.

Пункт 13 ч. 2 ст. 145 ЖК передает в компетенцию общего со­брания и другие вопросы, предусмотренные ЖК или федераль­ными законами. Анализ норм ЖК приводит нас к следующему их перечню:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строитель

стве хозяйственных построек и других зданий, строений, со­оружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК);

2) принятие решений о пределах использования земельного уча­стка, на котором расположен многоквартирный дом, в том чис­ле введение ограничений пользования им (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК);

3) определение срока проведения годового общего собрания (ч. 1 ст. 45 ЖК);

4) определение порядка проведения собрания (ч. 1 ст. 45 ЖК);

5)  определение способа сообщения о проведении собрания (ч. 4. ст.45ЖК);

6) порядок оформления протоколов общего собрания (ч. 1 ст. 46 ЖК);

7) определение места для размещения итогов голосования и тек­стов принятых решений (ч. 3 ст. 46 ЖК);

8) определение места хранения протоколов общего собрания и письменных решений собственников по вопросам^ включен­ным в повестку дня собрания (ч. 4 ст. 46 ЖК).

Из всего этого перечня практически все вопросы решаются простым большинством голосов членов ТСЖ, присутствующих на общем собрании. Вопросы, указанные в п. 1, 2 ч. 2 ст. 44 ЖК, требуют одобрения не менее 2/3 от числа всех собственников по­мещений в этом доме.

Часть 4 ст. 145 ЖК разрешает общему собранию урегулиро­вать и те вопросы, которые отнесены к компетенции правления ТСЖ (допустим, при возникновении конфликта с поставщика­ми услуг).

Порядок проведения общего собрания установлен ст. 146 ЖК.

Созыв общего собрания происходит посредством направле­ния уведомлений членам ТСЖ. Необходимо известить каждого из членов ТСЖ под расписку или заказным письмом не менее чем за десять дней до даты проведения собрания о следующих обстоятельствах;

    об инициаторе проведения собрания;

    о месте и времени проведения собрания;

• о перечне вопросов, включенном в повестку дня (он является исчерпывающим, никакие иные вопросы на собрании обсуж­даться не могут).

Для наличия кворума необходимо присутствие на собрании более половины членов ТСЖ или их представителей.

Общее собрание членов товарищества собственников жилья ведет председатель правления товарищества или его замести­тель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из чле­нов правления товарищества.

Голосование по вопросам, включенным в повестку дня, может проводиться двумя способами. Первый из них — письменный опрос, для чего эффективно изготовление специальных бюлле­теней, это позволит унифицировать документацию ТСЖ. Вто­рой способ (ч. 6 ст. 146 ЖК) — голосование по группам членов ТСЖ в зависимости от того, жилое или нежилое помещение им принадлежит, либо в зависимости от вида вопросов, включен­ных в повестку дня. При голосовании имеет значение доля каж­дого члена ТСЖ В праве общей собственности на общее имуще­ство в доме. В данной ситуации существенное значение имеет следующее обстоятельство: член ТСЖ, имеющий в собственно­сти многокомнатное жилье, может иметь более одного голоса, а лицо, обладающее правом собственности на однокомнатную квартиру, — менее одного. Это затрудняет подсчет голосов, но поскольку жилищное законодательство требует при оформле­нии письменных решений собственников отражать сведения о них, бюллетени для голосования могут быть именными и в них могут отражаться сведения о доле в праве общей собственности.

Надо полагать, что в многоквартирных домах, где зарегистри­ровано более сотни собственников, на практике будут проводить­ся общие собрания в форме заочного голосования. Требования к проведению заочного голосования установлены в ст. 47 ЖК.

 

 

Рейтинг: / 20
ХудшаяЛучшая 




< Пред.   След. >