28 Июнь 2017 года
Главная arrow Товарищества собственников жилья (ТСЖ) arrow Передача дома в управление ТСЖ
Главное меню
Статьи
Трудовое право
Семейное право
Опека и попечительство
Наследование
Торговля,защита прав потребителей
Налоги, Арбитраж
Страхование
Разное
Автовладельцам
Автотехническая экспертиза
Водители и ГИБДД
Безопасность дорожного движения
Дорожно-транспортные происшествия
Страхование ОСАГО, КАСКО
Документы
Образцы исков
Образцы договоров
Лицензирование / Регистрация
Жилищное законодательство
Товарищества собственников жилья (ТСЖ)
Права потребителей, правила торговли
Надбавки, особенности труда и оплаты
Охрана труда
Социальное обеспечение
Кадровые документы
Кодексы РФ
ИНКОТЕРМС. Правила толкования торговых терминов
Разное
Судебная практика
Верховный суд РФ
Судебная практика судов общей юрисдикции
Конституционный суд РФ
Арбитражный суд РФ
Судебная практика арбитражных судов
Студентам

Передача дома в управление ТСЖ

Передача дома в управление ТСЖ

После государственной регистрации ТСЖ должна быть осу­ществлена передача дома в управление ТСЖ. Порядок передачи дома Жилищным кодексом не регламентирован подробно, но в различных российских регионах принимаются местные норма­тивные акты по вопросам передачи домов в управление ТСЖ.

Если в доме учреждено ТСЖ, то основанием для передачи дома в его управление выступает свидетельство о государствен­ной регистрации ТСЖ. Председатель ТСЖ обращается с заяв­лением о передаче дома в управление в жилищную организа­цию, ранее управлявшую домом. К заявлению должны быть приложены:

    нотариально заверенная копия протокола общего собрания собственников жилья;

    устав ТСЖ;

    свидетельство о государственной регистрации ТСЖ;

    документ, подтверждающий полномочия заявителя.

Передача дома в управление ТСЖ осуществляется специаль­но созданной комиссией, с участием представителей жилищных

органов (например, в Санкт-Петербурге — представителей ГУ Жилищное агентство) и органов управления ТСЖ. Здание пе­редается по акту приемки-передачи с приложением технической документации на здание, в соответствии с Правилами и норма­ми технической эксплуатации жилищного фонда, утвержден­ными Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комп­лексу № 170 от 27 сентября 2003 г.

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фон­да выделяют техническую документацию долговременного хра­нения, к которой относятся:

    план участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;

    проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;

    акты приемки жилых домов от строительных организаций;

    акты технического состояния жилого дома на передачу жи­лищного фонда другому собственнику;

    схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);

    паспорта котельного хозяйства, котловые книги;

    паспорта лифтового хозяйства;

    паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;

    исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).

Техническая документация длительного хранения должна корректироваться по мере изменения технического состояния, переоценки основных фондов, проведения капитального ремон­та или реконструкции и т. п.

В состав документации, заменяемой в связи с истечением сро­ка ее действия, входят:

   сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;

    акты технических осмотров;

    журналы заявок жителей;

    протоколы измерения сопротивления электросетей;

    протоколы измерения вентиляции.

В соответствии с п. 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на много­квартирный дом. Техническая документация на многоквартир­ный дом включает в себя:

а) документы технического учета жилищного фонда, содержа­
щие сведения о состоянии общего имущества;

б) документы (акты) о приемке результатов работ;

в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных
коммуникаций, приборов учета, механического, электричес­
кого, санитарно-технического и иного оборудования, обслу­
живающего более одного помещения в многоквартирном
доме, конструктивных частей многоквартирного дома (кры­
ши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций много­
квартирного дома, объектов, расположенных на земельном
участке, и других частей общего имущества) на соответствие
их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по фор­
ме, установленной федеральным органом исполнительной
власти, осуществляющим функции по выработке государ­
ственной политики и нормативному правовому регулирова­
нию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства
и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструк­
ция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчи-

. ка) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуе­мые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщи­ков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.

Застройщик, осуществляющий строительство, капитальный ремонт или реконструкцию многоквартирного дома, обязан пе­редать под расписку в течение одного месяца после получения

разрешения на введение объекта в эксплуатацию экземпляры инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (каждый на бумажном и электронном носителях):

первый экземпляр — товариществу собственников жилья, со­зданному лицами, которым будет принадлежать право собствен­ности на помещения в строящемся многоквартирном доме;

второй экземпляр — по требованию первого обратившегося лица, являющегося собственником жилого помещения в таком доме (в случае если товарищество не создано);

третий экземпляр — в муниципальный архив городского по­селения или муниципального района, на территории которого расположен многоквартирный дом.

В состав иных документов, связанных с управлением много­квартирным домом, включаются:

а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удос­
товеренная органом, осуществляющим деятельность по веде­
нию государственного земельного кадастра;

б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрирован­
ных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим
имуществом;

в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправле­
ния копия градостроительного плана земельного участка по
установленной форме (для многоквартирных домов, строи­
тельство, реконструкция или капитальный ремонт которых
осуществлялись на основании разрешения на строительство,
полученного после установления Правительством РФ формы
градостроительного плана земельного участка);

г) документы, в которых указываются содержание и сфера дей­
ствия сервитута или иных обременении, с приложением заве­
ренного соответствующей организацией (органом) по госу­
дарственному учету объектов недвижимого имущества плана,
на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или
иных обременении, относящегося к части земельного участка
(при наличии сервитута);

д)         проектная документация (копия проектной документации) на
многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществле
но строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии); е) иные связанные с управлением многоквартирным домом до­кументы, перечень которых установлен решением общего со­брания собственников помещений.

С момента, когда ТСЖ приняло дом в управление, ТСЖ впра­ве от имени собственников многоквартирного дома заключать договоры с организациями — поставщиками коммунальных ус­луг и специализированными подрядными организациями, а так­же начислять соответствующие платежи за оказание жилищных и коммунальных услуг собственникам, арендаторам и нанимате­лям помещений дома в соответствии с действующим законода­тельством.

Для организации деятельности ТСЖ после проведения его го­сударственной регистрации требуется оформить документы на земельный участок и прилегающую к дому территорию (напри­мер, заключить договор аренды с администрацией города). В боль­шинстве многоквартирных домов, в которых организованы ТСЖ, люди стремятся выгородить прилегающую территорию (в Санкт-Петербурге, например, распространены случаи, когда отдельно стоящие дома огораживаются бетонным забором). При выгород­ке прилегающей территории ее можно благоустроить — создать детскую площадку, автостоянку, посадить деревья и яр. Кроме того, в больших городах имеются еще и определенные соображе­ния безопасности: в такой ситуации существенно понижается риск проникновения на территорию домовладения посторон­них лиц, что весьма немаловажно с учетом того, что в нашей стране примерно каждое тринадцатое преступление — квартир­ная кража.

Порядок оформления документов на земельный участок ре­гулируется на общем уровне нормами Земельного кодекса РФ и Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, а на местном — нормативными актами, приняты­ми в субъектах РФ. Например, Распоряжением Правительства Санкт-Петербурга от 29 марта 2005 г. № 25-рп утверждено По­ложение о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга и организаций при формировании земельного участка, на котором расположен мно­гоквартирный дом. Согласно этому Положению в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству должны быть представ­лены следующие документы:

1)    заявление о формировании земельного участка;

2)  протокол общего собрания собственников помещений в мно­гоквартирном доме, содержащий сведения:

 

  о собственниках помещений в многоквартирном доме, при­нявших участие в общем собрании, и количестве голосов, которыми обладают указанные собственники;

  о повестке дня общего собрания;

  о решении об обращении в Комитет за формированием зе­мельного участка с указанием количества голосов, которы­ми принято данное решение, и уполномоченного лица;

 

3)  справка о размерах площадей помещений в многоквартирном доме, выданная государственным учреждением «Городское уп­равление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУ ИОН);

4) копия документов об отводе земельного участка (при нали­чии).

Заявление регистрируется, после чего в пятидневный срок формируется дело по земельному участку, направляются зап­росы (в ГУ ФРС о предоставлении информации о зарегистриро­ванных правах на помещения в многоквартирном доме, в Комитет по градостроительству и архитектуре (КГА) о предоставлении сведений об обременениях земельного участка, в КГИОП о пре­доставлении сведений об отнесении к числу объектов (выявлен­ных объектов) культурного наследия многоквартирного дома или земельного участка, на котором он расположен, об особен­ностях, составляющих предмет охраны указанного имущества как объекта (выявленного объекта) культурного наследия, и обязательствах по его сохранению). Далее, КГА в течение 30 дней представляет заключение о границах земельного участка и его ограничениях (обременениях, сервитутах). Обязательным при­ложением к заключению является схема земельного участка в масштабе 1:2000, на которой указываются его ориентировочные границы. КГИОП в 10-дневный срок с момента получения зап­роса из Комитета по земельным ресурсам и землеустройству представляет заключение об отнесении к числу объектов (вы­явленных объектов) культурного наследия многоквартирного дома или земельного участка, на котором он расположен, об особенностях, составляющих предмет охраны указанного иму­щества как объекта (выявленного объекта) культурного насле­дия, и обязательствах по его сохранению.

Далее, Комитет по земельным ресурсам и землеустройству вы­дает топогеодезической организации техническое задание на про­ведение работ по межеванию земельного участка. С топогеодези­ческой организацией должен быть заключен специальный договор.

В 20-дневный срок с момента приемки документов о межева­нии земельного участка Комитет по земельным ресурсам изда­ет распоряжение об утверждении границ земельного участка и обеспечивает проведение его кадастрового учета в органе, осу­ществляющем ведение Государственного земельного кадастра Санкт-Петербурга.

По итогам всех этих действий председатель ТСЖ или иное лицо, уполномоченное ТСЖ, получает из Комитета по земель­ным ресурсам следующие документы:

    копию распоряжения Комитета об утверждении границ зе­мельного участка;

    кадастровый план земельного участка (в двух экземплярах).

Далее, после регистрации ТСЖ его председателю следует об­ратиться с заявлением в органы государственной статистики о включении ТСЖ в состав Единого государственного реестра предприятий и организаций (ЕГРПО) и присвоении кодов об­щероссийских классификаторов. Кроме того, ТСЖ должно уве­домить о своем создании Фонд социального страхования РФ через его территориальный орган.

Далее, должны быть заключены следующие договоры:

    договор управления многоквартирным домом с членами ТСЖ;

    договор о содержании и ремонте общего имущества с собствен­никами, не являющимися членами ТСЖ.

После совершения этих действий ТСЖ должно заключить до­говоры с организациями, предоставляющими коммунальные ус­луги. В соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными Постановлением Правитель­ства РФ 23 мая 2006 г., коммунальные услуги — это деятельность по холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, элект­ро-, газоснабжению и отоплению, обеспечивающая комфортные условия проживания граждан в жилых помещениях. Статья 162 ЖК предоставляет ТСЖ две возможности: или непосредственно выступать стороной договора с исполнителями коммунальных услуг, или заключить договор управления многоквартирным до­мом с управляющей организацией.

В соответствии со ст. 539 ГК по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, абонент, в свою очередь обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ве­дении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии. Договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энерго-снабжающей организации, и другого необходимого обо­рудования, а также при обеспечении учета потребления энер­гии. Энергоснабжающая организация обязана подавать абоненту энергию через присоединенную сеть в количестве, предусмотрен­ном договором энергоснабжения, и с соблюдением режима пода­чи, согласованного сторонами. Количество поданной абоненту и использованной им энергии определяется в соответствии с дан­ными учета о ее фактическом потреблении. Качество подаваемой энергии должно соответствовать требованиям, установленным го­сударственными стандартами и иными обязательными правилами

или предусмотренным договором энергоснабжения. К отношени­ям, связанным со снабжением через присоединенную сеть газом; нефтью и нефтепродуктами, водой и другими товарами, правила о договоре энергоснабжения (ст. 539-547 ГК) применяются, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства.

Если ТСЖ напрямую заключает договоры с ресурсоснабжаю-щими организациями («Водоканал», «Спецтранс» и т. п.), сто­имость услуг выглядит несколько дешевле, чем при наличии по­средника в виде управляющей организации.

Если же ТСЖ заключило договор об управлении домом с уп­равляющей организацией, возникает такая проблема. По дого­вору управления многоквартирным домам управляющей орга­низации передаются ряд обязанностей правления ТСЖ.

Во-первых, это обязанности, установленные ст. 138 ЖК, рег­ламентирующей сущность деятельности ТСЖ:

    предоставление услуг и осуществление работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме, предоставле­ние коммунальных услуг собственникам помещений;

    заключение договоров от игйени ТСЖ, в том числе о содержа­нии и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, с собственниками помещений, не являющимися членами ТСЖ, а также на обслуживание, эксплуатацию и текущий ремонт об­щего имущества дома, предоставление коммунальных и иных услуг с иными организациями в интересах собственников по­мещений многоквартирного дома;

    обеспечение проведения работ по капитальному ремонту об­щего имущества в соответствии с решением общего собрания собственников помещений;

    предложение на утверждение общему собранию членов ТСЖ сведений о сроках начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов, внесение других пред­ложений, связанных с условиями проведения капитального ре­монта;

    предоставление членам ТСЖ по их письменному запросу све­дений о выполненных работах и оказанных услугах;

    обеспечение соблюдения прав и законных интересов собствен­ников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

    принятие мер, необходимых для предотвращения или прекра­щения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

    заключение договоров, во исполнение решений общего собра­ния, в том числе о сдаче в аренду общего имущества дома, вклю­чая размещение рекламоносителей с использованием общего имущества дома и передаче иных прав на общее имущество;

    представительство ТСЖ во взаимоотношениях с третьими лицами.

Во-вторых, это полномочия, связанные с финансово-хозяй­ственной деятельностью ТСЖ:

    ведение бухгалтерского учета, составление и направление бухгалтерской отчетности ТСЖ в налоговые органы;

    начисление и сбор платы со всех собственников жилых и не­жилых помещений в доме за предоставление услуг и осуще­ствление работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества, предоставление коммунальных услуг, начисление и сбор взносов с членов ТСЖ, установленных решением об­щего собрания;

    начисление и сбор платы со всех собственников жилых и не­жилых помещений;

    составление годового финансового плана ТСЖ и представле­ние его на утверждение ежегодному общему собранию членов ТСЖ;

    ежегодный отчет перед общим собранием по вопросам дея­тельности ТСЖ, в том числе финансовой, в связи с исполне­нием управляющей организацией своих обязательств по до­говору;

    ежегодное составление и представление общему собранию смет доходов и расходов;

    контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных платежей и взносов;

    обеспечение выполнения всеми собственниками помещений в доме обязанностей по содержанию и ремонту общего иму­щества в соответствии с их долями в праве общей собственно­сти на данное имущество, в том числе взыскание с собствен­ников помещений задолженности в судебном порядке;

    получение бюджетных средств (субсидий, финансовой, помо­щи), предоставляемых ТСЖ в соответствии с действующим законодательством, и обеспечение их расходов в соответствии с целевым назначением.

В-третьих, на управляющую организацию возлагается:

    созыв и организация проведения ежегодного общего собрания членов ТСЖ;

    ведение списка членов ТСЖ, а также делопроизводства.

По сути, передача этих полномочий от правления ТСЖ к сто­ронней организации одновременно и облегчает работу правления (нельзя надеяться на то, что члены правления ТСЖ — профессио­налы, хорошо подготовленные в сфере ЖКХ), и ставит на профес­сиональную основу рынок оказания коммунальных услуг.

Кроме договоров с ресурсоснабжающими организациями ТСЖ должно заключить и иные договоры, необходимые в интересах жильцов: договор на охрану, на установку и использование общей телевизионной антенны и пр.

После заключения договоров ТСЖ представляет в админис­трацию района перечень договоров с указанием даты, номера договора и организации, с которой этот договор заключен.

Поскольку ТСЖ является юридическим лицом, следует об­ратить внимание на перечень документов, которые обязатель­но должны храниться в архиве ТСЖ:

    устав ТСЖ;

    свидетельство о внесении ТСЖ в Единый государственный реестр юридических лиц;

 

    свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

    документ о землепользовании;

    извещение страхователю во внебюджетных фондах: Пенсион­ный фонд, ФонДчСоциального страхования;

    письмо органов статистики о присвоении кодов: ОКПО, СО-АТО, СООГУ, ОКОНХ, ОКОПФ/ОКФС;

    печать, угловой штамп;

    паспорт домовладения, технический паспорт дома;

    паспорта на лифты (при наличии в доме лифтов);

    техническая документация (схемы внутридомовых инженер­ных сетей, планировки);

    договоры на техническое и санитарное обслуживание дома, представление коммунальных и других услуг;

    финансово-бухгалтерские документы;

    переписка ТСЖ, входящая и исходящая.

После регистрации ТСЖ желательно открыть расчетный счет в банке, для чего следует представить следующие документы:

    нотариально заверенную копию устава ТСЖ;

    выписку из протокола общего собрания, заверенную предсе­дателем ТСЖ;

    копию постоянного свидетельства о регистрации, заверенную в налоговой инспекции;

    справку из налоговой инспекции;

    два экземпляра карточки образцов подписей (председателя то­варищества и главного бухгалтера), заверенные нотариально;

    приказ о назначении главного бухгалтера;       у

    выписку из протокола общего собрания об избрании предсе­дателя ТСЖ;

    заявление на открытие счета.

Договор с банком, составляется в двух экземплярах, по числу сторон. Договор банковского счета регламентирован ст. 845 ГК РФ.

По договору банковского счета банк обязуется принимать и

зачислять поступающие на счет, открытый клиенту (владельцу счета), денежные средства, выполнять распоряжения клиента о перечислении и выдаче соответствующих сумм со счета и прове­дении других операций по счету. Банк обязан заключить дого­вор банковского счета с клиентом, обратившимся с предложени­ем открыть счет на объявленных банком для открытия счетов данного вида условиях, соответствующих требованиям, преду­смотренным законом и установленными в соответствии с ним банковскими правилами. Банк не вправе отказать в открытии счета, совершение соответствующих операций по которому пре­дусмотрено законом, учредительными документами банка и вы­данным ему разрешением (лицензией), за исключением случаев, когда такой отказ вызван отсутствием у банка возможности при­нять на банковское обслуживание либо допускается законом или иными правовыми актами.

 

 

 

 





< Пред.   След. >