18 Ноябрь 2017 года
Главная arrow Товарищества собственников жилья (ТСЖ) arrow Функции ТСЖ по обеспечению оплаты коммунальных услуг и расходовна содержание общего имущества в многоквартирном доме
Главное меню
Статьи
Трудовое право
Семейное право
Опека и попечительство
Наследование
Торговля,защита прав потребителей
Налоги, Арбитраж
Страхование
Разное
Автовладельцам
Автотехническая экспертиза
Водители и ГИБДД
Безопасность дорожного движения
Дорожно-транспортные происшествия
Страхование ОСАГО, КАСКО
Документы
Образцы исков
Образцы договоров
Лицензирование / Регистрация
Жилищное законодательство
Товарищества собственников жилья (ТСЖ)
Права потребителей, правила торговли
Надбавки, особенности труда и оплаты
Охрана труда
Социальное обеспечение
Кадровые документы
Кодексы РФ
ИНКОТЕРМС. Правила толкования торговых терминов
Разное
Судебная практика
Верховный суд РФ
Судебная практика судов общей юрисдикции
Конституционный суд РФ
Арбитражный суд РФ
Судебная практика арбитражных судов
Студентам

Функции ТСЖ по обеспечению оплаты коммунальных услуг и расходовна содержание общего имущества в многоквартирном доме

Функции ТСЖ по обеспечению оплаты коммунальных услуг и расходовна содержание общего имущества в многоквартирном доме

Часть 1 ст. 30 ЖК устанавливает, что собственник жилого по­мещения осуществляет функции по владению, пользованию и распоряжению жилым помещением в соответствии с его назна­чением и пределами его использования. Вместе с тем, поскольку одновременно с правом собственности на жилое помещение появляется и доля в праве общей собственности на общее имуще­ство в многоквартирном доме, основное предназначение ТСЖ сводится к функциям по управлению домом.

Для осуществления этих функций должен быть установлен размер обязательных платежей и (или) взносов членов ТСЖ, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества. Он определяется органами управления ТСЖ в соот­ветствии с его уставом.

Федеральный закон «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса»1 от 30 декабря 2004 г. № 210-ФЗ к потребителям товаров и услуг организаций комму­нального комплекса в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, во-доотведения, утилизации (захоронения) твердых бытовых отхо­дов относит лиц, приобретающих по договору электрическую и тепловую энергию, воду, услуги по водоотведению и утилизации (захоронению) твердых бытовых отходов для собственных хо­зяйственно-бытовых и (или) производственных нужд. В жилищ­ном секторе потребителями товаров и услуг указанных органи­заций в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов являются, в частности, ТСЖ, которые приобретают указанные выше това­ры и услуги для предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данном многоквартирном доме.

Часть 2 ст. 154 ЖК устанавливает, что плата за жилое поме­щение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1)    плату за содержание и.ремонт жилого помещения, включаю­щую в себя плату за услуги и работы по управлению много­квартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) плату за коммунальные услуги.

Правление ТСЖ должно обеспечить своевременное и полное внесение этих платежей. Часть 5 ст. 155 ЖК говорит о том, что члены ТСЖ вносят обязательные.платежи и (или) взносы, свя­занные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном орга­нами управления ТСЖ. Таким образом, в уставе ТСЖ должен быть предусмотрен механизм внесения этих платежей. Если не было возможности предусмотреть его подробно в уставе, то пос­ле заключения договоров с исполнителями коммунальных услуг следует довести содержание этих договоров до всех членов ТСЖ, остановившись на конкретных сроках внесения платежей и их размерах.

Если в доме создано ТСЖ, то собственники помещений, не яв­ляющиеся его членами, обязаны соблюдать условия договоров, заключенных ТСЖ с исполнителями коммунальных услуг. Часть 6 ст. 155 ЖК требует, чтобы они вносили плату за жилое помеще­ние и коммунальные услуги в порядке, установленном договора­ми, заключенными ТСЖ. Правление ТСЖ как исполнительный орган, осуществляющий текущее руководство, должно вести ра­боту по исполнению этого требования.

Наконец, в многоквартирном доме часть жилых помещений мо­жет находиться в собственности государства. Бесплатная прива­тизация жилья продлена до 1 марта 2010 г. В домах старой заст­ройки, естественно, приватизировано далеко не все жилье. Если ТСЖ, создающиеся в новых домах, как правило, работают только с собственниками, вступившими в него или нет, то здесь ситуация несколько другая, требующая вмешательства со стороны государ­ства.

В связи с этим на ТСЖ возлагаются обязанности:

    обеспечивать надлежащее содержание и текущий ремонт об­щего имущества многоквартирного дома, включая управление многоквартирным домом, в соответствии с Правилами и нор­мами технической эксплуатации жилищного фонда, в том чис­ле обеспечить предоставление услуг по содержанию придомо­вой территории, очистке мусоропроводов, уборке лестничных клеток, вывозу твердых бытовых отходов, техническому обслу­живанию и ремонту лифтов, содержанию и ремонту кодового замка, ПЗУ и АППЗ;

    проводить текущий ремонт общего имущества многоквартир­ного дома;

    принимать решения о порядке и условиях содержания и теку­щего ремонта общего имущества многоквартирного дома;

    вести и хранить техническую, бухгалтерскую, статистическую, хозяйственно-финансовую и иную документацию, связанную с исполнением договора;

    отчитываться перед жилищными органами: предоставлять ин­формацию и документы, сведения о сумме дохода от хозяй­ственной деятельности для последующей корректировки сум­мы договора в соответствии с долей участия Санкт-Петербурга;

    в случае невнесения нанимателями, арендаторами помещений платы за выполненные в соответствии с договором работы и предоставленные услуги предъявлять к неплательщикам со­ответствующие требования, в том числе в судебном порядке, с правом обращения полученных средств в свою пользу.

В свою очередь на ГУ ЖА возлагается обязанность в пределах выделенных бюджетных ассигнований перечислять ТСЖ средства на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартир­ного дома, в том числе на управление им, оплачивать предостав­ленные коммунальные услуги. По заключенному между ГУ ЖА и ТСЖ договору жилищные органы ежемесячно оплачивает расхо­ды на управление многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт доли Санкт-Петербурга в общем имуществе многоквартир­ного дома, предоставление коммунальных услуг на основании выс­тавленных счетов и документов, подтверждающих выполнение работ. Доля обязательных платежей на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома пропорциональна доле Санкт-Петербурга в праве общей собственности на общее имуще­ство в данном доме. В договоре устанавливается фиксированная сумма ежемесячного платежа, складывающаяся из:

а) платы за жилые помещения в соответствии с действующим
законодательством, в том числе за услуги по содержанию и те­
кущему ремонту общего имущества многоквартирного дома,
содержанию придомовой территории, очистке мусоропрово­
дов, уборке лестничных клеток, вывозу твердых бытовых от­
ходов, техническому обслуживанию и ремонту лифтов, содер­
жанию и ремонту кодового замка, ПЗУ и АППЗ, за вычетом
сумм в размере скидки при оплате жилья и коммунальных ус­
луг, предоставленной нанимателям в целях реализации мер >
социальной поддержки по оплате жилищно-коммунальных
услуг, и субсидий на оплату жилого помещения, предостав­
ляемых нанимателям помещений в соответствии с действую- )
щим законодательством;

б) платы за услуги по холодному и горячему водоснабжению,
отоплению, газоснабжению, предоставленные в переданные
в пользование жилые помещения, в размере, равном размеру
платежей нанимателей за названные услуги, рассчитанном в
соответствии с действующим законодательством, за вычетом
сумм в размере скидки при оплате жилья и коммунальных
услуг и субсидий;

в) платы за услуги телетрансляции и радио, предоставленные на­
нимателям;

г) платы за услуги телетрансляции и радио, предоставленные
арендаторам помещений;

д) платы за отопление пустующих жилых и нежилых помеще­
ний, размер которой рассчитан в отношении жилых помеще­
ний с применением тарифов, установленных нормативными
правовыми актами Санкт-Петербурга для граждан;

е) платы за содержание и текущий ремонт нежилых помещений, размер которой определяется долей этих помещений в праве общей собственности на общее имущество;

ж) платы за услуги по холодному и горячему водоснабжению, отоплению, газоснабжению, предоставленные арендаторам помещений, размер которой рассчитан в соответствии с дей­ствующим законодательством.

Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга в многоквартирном доме, управление которым осуществляет ТСЖ, вносят плату за содер­жание и текущий ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации.

Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органом государственной власти этих субъектов РФ). В Санкт-Петербур­ге, например, принят Закон «О плате за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирных домах» от 30 июня 2005 г. № 401-47, который затрагивает интересы нанимателей жилых помещений по договорам социального найма государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга, по договорам найма жи­лого помещения государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга коммерческого использования, по договорам най­ма специализированного жилого помещения государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга, а также собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе спо­соба управления многоквартирными домами, расположенными на территории Санкт-Петербурга, либо не приняли решение об установлении размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирных домах. Для перечислен­ных категорий лиц этим законом были установлены суммы пла­тежей, действующие с 1 августа 2005 г. и с 1 августа 2006 г.

В соответствии со ст. 5 данного Закона гражданам, прожива­ющим в домах государственного жилищного фонда Санкт-Пе­

тербурга и в многоквартирных домах, в которых образованытоварищества собственников жилья, жилищные и жилищно­строительные кооперативы, с 1 августа 2005 г. по 1 августа 2006 г. оказывается финансовая помощь на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирных домах за счет средств бюд­жета Санкт-Петербурга в виде субсидий, направляемых на по­крытие разницы между затратами на производство работ (оказа­ние услуг) по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирных домах и размером платы (платежей) за содер­жание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирных домах. Указанные субсидии перечисляются осуществляющим управление многоквартирными домами товариществам соб­ственников жилья, жилищным и жилищно-строительным коо­перативам или уполномоченным собственниками помещений в многоквартирных домах управляющим организациям в раз­мере не менее 0,7 рубля на 1 м2 общей площади жилых поме-, щений в месяц при условии установления товариществами собственников жилья, жилищными и жилищно-строительны­ми кооперативами, общими собраниями собственников поме­щений в многоквартирных домах размера платы (платежей) за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквар­тирных домах для собственников помещений, который равен размеру платы, установленному в соответствии с этим Законом Санкт-Петербурга.

Данный Закон упоминает о следующих видах платных услуг:

    содержание общего имущества в многоквартирных домах;

    текущий ремонт общего имущества в многоквартирных до­мах;

    уборка лестничных клеток;

    содержание придомовой территории;

    очистка мусоропроводов;

    вывоз твердых бытовых отходов;

    техническое обслуживание и ремонт лифтов;

    содержание и ремонт переговорно-замочного устройства;

    содержание и ремонт автоматизированной противопожарной защиты;

    содержание и ремонт кодового замка.

При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных ус­луг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуще­ствляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством РФ (ч. 11 ст. 155 ЖК). Обязанность своевременно вносить пла­ту за жилое помещение и коммунальные услуги возлагается на всех жильцов независимо от того, на каком основании они зани­мают жилое помещение (право собственности, договор аренды, договор социального найма).

Члены ТСЖ вносят обязательные платежи и/или взносы, свя­занные с оплатой расходов на содержание, текущий и капиталь­ный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг в порядке, установленном орга­нами управления ТСЖ. Иные собственники помещений в этом доме должны соблюдать порядок внесения этих платежей, уста­новленный ТСЖ. Лица, несвоевременно и/или не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после на­ступления установленного срока оплаты- по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного размера пеней не допускается (ч. 14 ст. 155 ЖК).

Далее рассмотрим, как устанавливаются размеры платы за жи­лое помещение и платы за коммунальные услуги. Статья 156 ЖК предусматривает, что плата за содержание и ремонт жилого поме­щения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с тре­бованиями законодательства. В ТСЖ ее размер устанавливается на основании устава. Размер платы за коммунальные услуги оп­ределяется исходя из показаний приборов учета, а при их отсут­ствии — исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправленияв порядке, установлен­ном Правительством РФ. В плату за коммунальные услуги вклю­чается плата за холодное и горячее водоснабжение, водоотведе-ние, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том чис­ле поставки твердого топлива при наличии печного отопления), рассчитываемая по тарифам, установленным органами местного самоуправления. Правила установления и определения нормати­вов потребления коммунальных услуг1 утверждены Постановле­нием Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 306.

Нормативом потребления коммунальных услуг признается месячный (среднемесячный) объем (количество, норма) потреб­ления коммунальных ресурсов (холодной и горячей воды, сете­вого газа, электрической и тепловой энергии) потребителем в многоквартирном доме или жилом доме при отсутствии прибо­ров учета.

При определении нормативов потребления коммунальных ус­луг учитываются следующие конструктивные и технические па­раметры многоквартирного дома или жилого дома:

а) в отношении холодного и горячего водоснабжения — этаж­
ность, износ внутридомовых инженерных коммуникаций и
оборудования, вид системы теплоснабжения (открытая, за­
крытая);

б)        в отношении электроснабжения — количество комнат в квар­
тире, высота и расположение жилых помещений;

в) в отношении газоснабжения (при расходе газа на нужды ото­
пления) — материал стен, крыши, объем жилых помещений,
площадь ограждающих конструкций и окон, износ внутри-
доморых инженерных коммуникаций и оборудования;

г) в отношении газоснабжения (при расходе газа на подогрев
воды) — износ внутридомовых инженерных коммуникаций и
оборудования; .

д)        в отношении отопления — материал стен, крыши, объем жи­
лых помещений, площадь ограждающих конструкций и окон,

износ внутридомовых инженерных коммуникаций и оборудо­вания; е) в отношении водоотведения — износ внутридомовых инже­нерных коммуникаций и оборудования, вид системы тепло­снабжения (открытая, закрытая).

Установление нормативов потребления коммунальных услуг производится по инициативе уполномоченных органов или ресурсоснабжающих организаций. Нормативы потребления ус­танавливаются по каждому виду и составу предоставляемых коммунальных услуг, которые определяются степенью благо­устройства многоквартирного дома или жилого дома. Норма­тивы потребления коммунальных услуг устанавливаются еди­ными для многоквартирных домов и жилых домов, имеющих аналогичные конструктивные и технические параметры, а так­же степень благоустройства. При различиях в конструктивных и технических параметрах, а также степени благоустройства нормативы потребления коммунальных услуг дифференциру­ются.

В норматив холодного иторячего водоснабжения включается
расход воды исходя из расчета расхода холодной и горячей воды
на одного потребителя, необходимого для удовлетворения его
физиологических, санитарно-гигиенических, хозяйственных по­
требностей и содержания общего имущества многоквартирного
дома, с учетом требований к качеству соответствующих комму­
нальных услуг.                                                                    к

Норматив водоотведения определяется исходя из суммы нор­мативов холодного и горячего водоснабжения с учетом степени благоустройства многоквартирных домов или жилых домов.

В норматив отопления включается расход тепловой энергии ис­ходя из расчета расхода на 1 м2 площади жилых помещений для обеспечения температурного режима жилых помещений, содер­жания общего имущества многоквартирного дома, с учетом тре­бований к качеству данной коммунальной услуги.

В норматив электроснабжения включается расход электриче­ской энергии исходя из расчета расхода электрической энергии на одного потребителя, необходимой для освещения жилых по

мещений, использования бытовых приборов, содержания обще­го имущества многоквартирного дома, а при наличии стацио­нарных электрических плит — также для приготовления пищи.

В норматив газоснабжения включается расход природного газа исходя из расчета расхода на одного потребителя природно­го газа в зависимости от вида потребления (для приготовления пищи, для горячего водоснабжения, отопления жилых помеще­ний) и с учетом требований к качеству указанной коммунальной услуги.

Для определения нормативов потребления коммунальных ус­луг используются данные об объеме (количестве) потребления коммунальных ресурсов, полученные с использованием коллек­тивных приборов учета, а также данные выборочных замеров в многоквартирных домах или жилых домах с аналогичными кон­структивными и техническими параметрами, степенью благоуст­ройства.

Коллективные приборы учета подлежат государственной повер­ке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. После формирования объема выборки многоквартир­ных домов или жилых домов составляется план проведения изме­рений и снятия показаний приборов учета. Показания коллектив­ных приборов учета снимаются:

    в отношении холодного и горячего водоснабжения — первого и последнего числа первого месяца отопительного периода;

    в отношении отопления — первого и последнего числа отопи­тельного периода;

    в отношении электроснабжения — 1 и 30 июня, 1 и 30 ноября;

    в отношении газоснабжения (на приготовление пищи, подо­грев воды и отопление) — в течение одного года ежемесячно.

В журнале учета потребления коммунальных услуг населени­ем многоквартирного дома или жилого дома указываются:

    показания коллективных приборов учета по каждому виду коммунальных услуг;

    адрес многоквартирного дома или жилого дома;

    число фактически проживающих жителей;

    количество квартир;

    общая площадь жилых помещений;

    дата и время снятия показаний коллективного прибора учета;

    давление на вводе в многоквартирный дом или жилой дом и количество этажей — при определении расхода холодной и го­рячей воды;

    температура и давление газа перед счетчиком, фактическое ба­рометрическое давление — при определении расхода газа.

Вместе с тем в большинстве домов установлены индивидуаль­ные или коллективные приборы учета, поэтому оплата комму­нальных услуг жильцами производится в объеме фактически ис­пользованных ресурсов.

На практике возникает достаточно сложный вопрос: насколь­ко оплата коммунальных услуг в домах, где не созданы ТСЖ, может отличаться от тех платежей, которые устанавливаются после организации ТСЖ? Именно коммунальные услуги опла­чиваются одинаково по тем тарифам, которые установлены в ре­гионе, хотя теоретически общим собранием членов ТСЖ могут быть одобрены и более высокие ставки.

Более важной представляется роль ТСЖ в определении расхо­дов на содержание общего имущества. Как уже говорилось, точная сумма этих расходов должна быть определена органами управле­ния ТСЖ. Для того чтобы определить эту сумму, необходимо четко уяснить, что входит в понятие «содержание общего имущества». Мы предлагаем это сделать на основе Методики определения рас­чета платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирных домах, утвержденной в Санкт-Петербурге Рас­поряжением Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли от 31 августа 2005 г. № 59-р. Данный доку­мент в содержание общего имущества в многоквартирных домах включает:

  техническое обслуживание многоквартирных домов (техни­
ческие осмотры, аварийное обслуживание и заявочный (не­
предвиденный) ремонт), работы по подготовке домов к сезон­
ной эксплуатации; услуги по обеспечению тепловой энергией

 

на собственные и технологические нужды; услуги по освеще­нию мест общего пользования;

    работы и услуги, выполняемые по договорам с специализиро­ванными организациями: трубочистные работы; аятисептиро-вание и антипирирование деревянных конструкций, замер со­противления изоляции; услуги по обследованию аварийных квартир; услуги по технической инвентаризации домовладе­ний; услуги по поверке манометров; услуги по техобслужива­нию узлов учета; услуги по дератизации и дезинсекции;

    текущий ремонт общего имущества в многоквартирных домах;

    санитарное содержание общего имущества многоквартирных домов: санитарное содержание лестничных клеток; санитар­ное содержание придомовой территории; очистка мусоропро­водов;

    вывоз твердых бытовых отходов;

    работы по техническому обслуживанию и текущему ремонту специального инженерного оборудования, выполняемые по договорам с специализированными организациями: техни­ческое обслуживание и ремонт лифтов, в том числе экспер­тиза и техническое освидетельствование; силовая электро­энергия; содержание и ремонт ПЗУ; содержание и ремонт АППЗ; ремонт кодового замка; техническое обслуживание и ремонт электроплит.

Пункт 1 ч. 1 ст. 137 ЖК предоставляет ТСЖ право заключать в соответствии с законодательством договор управления много­квартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказа­нии коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества. В настоящее время большинство договоров, от­носящихся к коммунально-бытовой сфере, заключается при по­средстве жилкомсервисов, организованных по инициативе го­сударства на базе ЖЭКов, ДЕЗов и т. п., и именно эти службы несут ответственность за подготовку домов к отопительному се­зону, к зиме и пр. Часть 1 ст, 158 ЖК возлагает на собственника помещения в многоквартирном доме (независимо от того, явля­ется ли он членом ТСЖ, или нет) обязанность нести расходы на

содержание принадлежащего ему помещения, а также участво­вать в расходах на содержание общего имущества в многоквар­тирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственно­сти на это имущество путем внесения платы за содержание и : ремонт жилого помещения.

Кроме того, с момента возникновения права собственности на помещения возникает обязанность по оплате расходов на капи­тальный ремонт. Решение об оплате расходов на капитальный ре­монт принимается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с учетом предложений управляющей орга­низации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объе­ме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремон­та, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта (ч. 2 ст. 158 ЖК).

Таким образом, к основным функциям ТСЖ по управлению домом можно отнести:

    обеспечение своевременных поступлений коммунальных пла­тежей;

    обеспечение своевременной оплаты расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества дома;

    обеспечение своевременной оплаты расходов на капитальный ремонт.

Для реализации этих функций жилищное законодательство предоставляет ТСЖ право заключать договоры в интересах чле­нов товарищества (п. 1 ч. 1 ст. 137 ЖК). Для эффективного зак­лючения этих договоров следует знать о том, что в российских регионах существуют нормативы качества предоставления работ и услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома. Например, в Санкт-Петербурге Постановлением Губерна­тора от 27 сентября 2004 г. № 843-пг утвержден Нормативный уровень качества предоставления работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества жилых домов.  Кроме того, базо­вые требования в данной сфере содержат Правила и нормы тех­нической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные По

становлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. № 170.

Содержание и ремонт общего имущества жилых домов вклю­чает в себя комплекс работ и услуг по техническому обслужива­нию общих коммуникаций, технических устройств И техниче­ских коммуникаций жилых домов, выполняемых в течение всего жизненного цикла здания постоянно или с установленной нор­мативными документами периодичностью в целях поддержания его сохранности и надлежащего санитарно-гигиенического со­стояния, а именно:

    технический надзор за состоянием общего имущества жилых домов (конструктивных элементов общих коммуникаций, тех­нических устройств и технических помещений) путем прове­дения плановых общих и частичных осмотров, технического обследования, приборной диагностики и испытаний;

    выполнение мероприятий по подготовке к сезонной эксплуата­ции общего имущества жилых домов (ограждающих конструк­ций, подъездов, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений) с учетом требований нормативно-технических документов, замечаний и предложений органов Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга, Госэнергонадзора, государственной противопожарной служ­бы, государственной санитарно-эпидемиологической службы;

    незамедлительное устранение аварий и неисправностей в об­щем имуществе жилых домов, восстановление условий жиз­необеспечения и безопасности потребителей;

    выполнение работ по санитарной уборке и очистке общего имущества жилых домов (подъездов, чердаков, подвалов) и придомовых территорий, в том числе по уходу за зелеными насаждениями.

Текущий ремонт общего имущества жилых домов выполняет­ся в плановом порядке в целях восстановления исправности жи­лых домов, частичного восстановления их ресурсов с заменой или восстановлением их составных частей ограниченной номенклату­ры, установленной нормативной и технической документацией.

Назначение текущего ремонта — предупреждение преждевремен­ного износа конструкций и инженерных систем и восстановление эксплуатационных характеристик жилых зданий. К текущему ре­монту относятся также работы по устранению в них мелких по­вреждений и неисправностей, возникающих в процессе эксплуа­тации. Все работы по текущему ремонту подразделяются на две группы: профилактический текущий ремонт (планируется зара­нее по объему, стоимости, по месту и времени его выполнения) и непредвиденный текущий ремонт (его необходимость определя­ется в ходе эксплуатации, проводится в срочном порядке).

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме утверждены Постановлением Правительства РФ от 13 ав­густа 2006 г. № 491. В состав общего имущества включаются:

1)     помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного' жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартир­ном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, коля­сочные, чердаки, технинеские этажи (включая построенные за счет сред ста собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, тех­нические чердаки) и технические подвалы, в которых имеют­ся инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартир­ном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, эле­ваторные узлы и другое инженерное оборудование);

2)  крыши;

3)  ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные огражда­ющие несущие конструкции);

4)  ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользо

вания, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие кон­струкции);

5) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пре­делами или внутри помещений и обслуживающее более одно­го жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

6) земельный участок, на котором расположен многоквартир­ный дом и границы которого определены на основании дан­ных государственного кадастрового учета, с элементами озе­ленения и благоустройства;

7) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуа­тации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназна­ченные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Кроме того, в состав общего имущества включаются внутри-домовые инженерные системы холодного и горячего водоснаб­жения, внутридомовая система отопления, внутридомовая сис­тема электроснабжения.

В соответствии с п. 11 Правил содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатиче­ских условий расположения многоквартирного Дома включает в себя:

1)     осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и ответственными лицами, обеспечивающий сво­евременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства, а также угрозы бе­зопасности жизни и здоровью граждан;

2)  освещение помещений общего пользования;

3)  обеспечение установленных законодательством температуры и влажности в помещениях общего пользования;

4)  уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений обще­го пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;

5)  сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая от­ходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквар­тирном доме;

6)  меры пожарной безопасности в соответствии с законодатель­ством о пожарной безопасности;

7)  содержание и уход за элементами озеленения и благоустрой­ства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, вхо­дящем в состав общего имущества;

8)  текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксп­луатации и содержание общего имущества, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входя­щем в состав общего имущества.

Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается, в том числе, товариществом собственников жилья следующим образом:

    чутем членства собственников помещений в ТСЖ — в соот­ветствии с разделами V и VI Жилищного кодекса РФ;

    путем заключения собственниками помещений, не являющи­мися членами ТСЖ, договоров о содержании и ремонте общего имущества с ТСЖ — в соответствии с ч. 2 ст. 138 ЖК.

Нормативы качества предоставления жилищных работ и услуг включают в себя несколько групп обязательных требований. Пер­вая из них — информационные требования — правила информи­рования жильцов. Нормативы, утвержденные в Санкт-Петербур­ге, возлагают на организации, обслуживающие многоквартирный

дом, обязанность предоставить потребителям услуг следующую информацию:

    перечень исполнителей по отдельным видам услуг, в котором указывается управляющая организация (компания), предпри­ятия водо-, тепло-, энергоснабжения и другие организации, об­служивающие данный жилищный фонд, с указанием их адре­сов и номеров телефонов;

    номера телефонов и адреса аварийно-восстановительной служ­бы жилищного хозяйства и аварийно-диспетчерских служб коммунальных и специализированных предприятий;

    номер телефона и адрес Государственной жилищной инспек­ции Санкт-Петербурга;

    полное наименование, режим работы всех подразделений, служб и отделов организации-исполнителя коммунальных услуг, их адреса и номера телефонов. Режим работы исполни­теля работ и услуг должен предусматривать возможность при­ема заявок потребителей в удобное для них время, в том числе в выходные и праздничные дни;

    перечень обязательных жилищных и коммунальных услуг, предоставляемых исполнителем работ и услуг в счет установ­ленной ежемесячной оплаты;

    порядок и условия выполнения дополнительных работ и ус­луг по заказам потребителей и за счет финансирования потре­бителями;

    установленные стандарты и (или) нормативы предоставления жилищно-коммунальных услуг, имеющие в своем составе предельные сроки устранения аварий и неисправностей, пе­риодичность выполнения различных видов работ и услуг;

    планируемые на календарный год и (или) сезон .года объемы работ по капитальному и планово-предупредительному теку­щему ремонту данного жилого дома, секции, подъезда;

    сроки предоставления и продолжительность отдельных видов услуг как в плановом порядке (подготовка жилья к сезонной эксплуатации), так и в непредвиденных случаях отключения систем центрального отопления, холодного и горячего водо­снабжения; отклонения в периодичности уборки и вывоза

твердых бытовых отходов (информационные материалы раз­мещаются у входов в жилые дома и (или) доставляются в або­нентские почтовые ящики);

    размеры цен и тарифов, установленных для населения по каждо­му виду жилищно-коммунальных услуг, порядок и форма (обра­зец) оплаты, условия корректировки размера платежей при на­рушении исполнителем работ и услуг договорных обязательств или стандартов и (или) нормативов предоставления услуг;

    порядок, условия и форма обжалования нарушения (неиспол­нения) исполнителем работ и услуг своих обязательств;

    список должностных лиц, имеющих право доступа в жилое помещение потребителя с его разрешения (при документаль­ном подтверждении личности должностного лица) для лик­видации аварий и неисправности, осмотра и технического обслуживания общего имущества (систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения) и конструктивных элементов жилого дома.

Далее, Нормативы качества предоставления жилищных ра­бот и услуг, действующие в Санкт-Петербурге, предусматри­вают создание Единвй аварийно-восстановительной службы Санкт-Петербурга (АВС). На АВС возлагается незамедлитель­ное устранение аварий и неисправностей во внутридомовых и на наружных инженерных сетях. В частности, АВС произво­дит работы по восстановлению водопровода и канализации, центрального отопления и горячего водоснабжения, электро­снабжения.

Кроме того, в Нормативах установлены требования к качеству жилищных работ и услуг. Общими требованиями к жилищным работам и услугам являются обязательные требования безопас­ности для жизни и здоровья людей; сохранности имущества по­требителей; охраны окружающей среды; соответствия запросам и возможностям потребителей, которым адресуется услуга; ком­плексности — возможности получения не только основных, но и дополнительных услуг, создающих нормальные условия жиз­недеятельности потребителей; этики обслуживания — гарантии вежливости, доброжелательности; коммуникабельности персонала; комфортности обслуживания. Состав критериев и показа­телей качества жилищных работ и услуг, методы их измерения и оценки определяются в соответствии с нормативными актами и могут включать в себя:

    оценку технического состояния жилищного фонда в целях бюджетного финансирования;

    оценку потребительских качеств жилого дома в целях уста­новления платы за наем жилого помещения;

    оценку качества работы организации, обслуживающей жи­лищный фонд.

Самыми главными из правил, установленных Нормативами качества предоставления жилищных работ и услуг, выступают:

    требования к содержанию общего имущества жилых зданий (например, температурно-влажностный режим, поддержива­емый в вестибюле подъезда и на лестничной клетке);

    требования к содержанию придомовой территории (перио­дичность уборки тротуаров и пр.);

    требования к содержанию мусоропроводов (уборка, дезин­фекция и т. д.);

    требования к сбору и вывозу бытовых отходов (размещение контейнеров для мусора);

    требования к содержанию зеленых насаждений (посадка, сбор листьев);

    требования к содержанию и ремонту лифтов (смазка, чистка, наладка, ремонт).

Кроме Нормативов качества предоставления жилищных ра­бот и услуг в Санкт-Петербурге утверждены Стандарты качества обслуживания жилых домов.

Пункт 33 Правил содержания общего имущества в многоквар­тирном доме предусматривает, что размер обязательных плате­жей и/или взносов, связанных с оплатой расходов на содержа­ние и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами ТСЖ, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ, определяются органами управ­ления ТСЖ на основе утвержденной органами управления сме­ты доходов и расходов на содержание общего имущества на со­ответствующий год.

Собственники помещений в соответствии с условиями дого­вора или учредительными документами товарищества собствен­ников жилья вправе:

а) получать от ответственных лиц не позднее 5 рабочих дней с
даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и
периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ.
В договоре указанный срок может быть уменьшен;

б) проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг
и выполнения работ (в том числе путем проведения соответ­
ствующей экспертизы);

в) требовать от ответственных лиц устранения выявленных де­
фектов и проверять полноту и своевременность их устране
ния.

Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в мно­гоквартирном доме ненадлежащего качества и (или} с перерыва­ми, превышающими установленную продолжительность, утвер­ждены Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491. В соответствии с этим документом собственники поме­щений вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к ответственному лицу, а наниматели жилых помещений, занимаемых по договору социального найма или договору най­ма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, — к наймодателю. При управлении много­квартирным домом управляющей организацией наниматели вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к соответствующей управляющей организации. Факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ отражается в акте нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ. Указанный акт являет­ся основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.

 

 

 





< Пред.   След. >