25 Июль 2017 года
Главная arrow Товарищества собственников жилья (ТСЖ) arrow Договор управления многоквартирным домом
Главное меню
Статьи
Трудовое право
Семейное право
Опека и попечительство
Наследование
Торговля,защита прав потребителей
Налоги, Арбитраж
Страхование
Разное
Автовладельцам
Автотехническая экспертиза
Водители и ГИБДД
Безопасность дорожного движения
Дорожно-транспортные происшествия
Страхование ОСАГО, КАСКО
Документы
Образцы исков
Образцы договоров
Лицензирование / Регистрация
Жилищное законодательство
Товарищества собственников жилья (ТСЖ)
Права потребителей, правила торговли
Надбавки, особенности труда и оплаты
Охрана труда
Социальное обеспечение
Кадровые документы
Кодексы РФ
ИНКОТЕРМС. Правила толкования торговых терминов
Разное
Судебная практика
Верховный суд РФ
Судебная практика судов общей юрисдикции
Конституционный суд РФ
Арбитражный суд РФ
Судебная практика арбитражных судов
Студентам

Договор управления многоквартирным домом

Договор управления многоквартирным домом

Пункт 1 ч. 1 ст. 137 ЖК предоставляет ТСЖ право заключить договор управления многоквартирным домом. По договору уп­равления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (органов управления ТСЖ) в течение согласованного срока за плату обязуется оказы­вать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлять коммуналь­ные услуги собственникам помещений и пользующимся поме­щениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом дея­тельность (ч. 2 ст. 162 ЖК).

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, под­писанного сторонами. В договоре управления многоквартир­ным домом должны быть указаны:

1)     состав общего имущества многоквартирного дома, в отноше­нии которого будет осуществляться управление, и адрес тако­го дома;

2)  перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего иму­щества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые пре­доставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содер­жание и ремонт жилого помещения и размера платы за ком­мунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляю­щей организацией ее обязательств по договору управления.

 

Условия договора управления многоквартирным домом уста­навливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении догово­ра управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Если иное не установлено договором управления многоквар­тирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания. Ежегодно в течение первого кварта­ла текущего года управляющая организация представляет соб­ственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выпол­нении договора управления за предыдущий год. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управ­ления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с уп­равлением таким домом документы вновь выбранной управляю­щей организации или ТСЖ.

Можно назвать следующие задачи управления многоквартир­ными домами:

    обеспечение надлежащего содержания и ремонта общего иму­щества дома;

    создание необходимых условий для проживания граждан;,

    обеспечение жильцов дома коммунальными и прочими услу­гами;

    контроль качества предоставляемых услуг;

    ресурсосбережение;

    обеспечение сохранности общего имущества дома;

    приращение общедолевой собственности;

извлечение дохода в интересах собственников от использова­ния общего имущества дома;

  снижение проживающим в доме размера обязательных платежей.

Управление многоквартирным домом включает в себя:

    организацию содержания и ремонта дома в соответствии с требованиями, установленными правилами содержания и ремонта общего имущества многоквартирных домов, техниче­скими регламентами и (или) стандартами обслуживания;

    организацию предоставления собственникам помещений ком­мунальных услуг в соответствии с правилами, принимаемыми Правительством РФ;

    координацию.действий специализированных организаций по предоставлению услуг собственникам помещений многоквар­тирного дома;

    организацию начисления и сбора платы за предоставление жилищных и коммунальных услуг, а также иных целевых взносов;

    организацию распределения расходов на содержание и ремонт многоквартирного дома;

    организацию использования общего имущества многоквартир­ного дома, а также помещений, находящихся в обшей долевой собственности, в соответствии с решениями общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

    представление интересов собственников в реализации их прав владения, пользования и распоряжения имуществом, находя­щимся в долевой собственности;

    проведение мероприятий по рациональному использованию и экономии энергоресурсов;

    проведение мероприятий по обеспечению безопасности про­живания граждан и сохранению общего имущества в много­квартирном доме;

    другие мероприятия, связанные с созданием комфортных ус­ловий для проживания граждан в многоквартирном доме.

Эффективное распределение названных функций между раз­личными организациями является основной проблемой управле­ния собственностью. Ббльшая часть функций управления может

 

успешно осуществляться самими товариществами собственников жилья.

С 1 января 2007 г. органы местного самоуправления и органы государственной власти городов федерального значения Моск­вы и Санкт-Петербурга в соответствии с Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по от­бору управляющей организации для управления многоквар­тирным домом,1 утвержденными Постановлением Правитель­ства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75, устроить открытые конкурсы по отбору управляющих организаций для управления много­квартирными дамами, собственниками помещений в которых не выбран способ управления или принятые такими собственника­ми решения о выборе способа управления многоквартирными домами не были реализованы в случаях, установленных Жилищ­ным кодексом.

Конкурсом является форма торгов, победителем которых при­знается участник конкурса, предложивший за указанный орга­низатором конкурса в конкурсной документации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в течение одного года выполнить наибольший по стоимости объем работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников поме­щений в многоквартирном доме, на право управления которым про­водится конкурс. Предмет конкурса — право заключения догово­ров управления многоквартирным домом в отношении объекта конкурса, а объект конкурса — общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

Конкурс проводится, если:

1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выб­ран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях:

♦ собственниками помещений в многоквартирном доме об­щее собрание по вопросу выбора способа управления мно­гоквартирным домом не проводилось или решение о выбо­ре способа управления многоквартирным домом не было принято;

по истечении двух месяцев после вступления в законную
силу решения суда о признании несостоявшимся общего
собрания собственников помещений в многоквартирном
доме по вопросу выбора способа управления многоквар­
тирным домом повторное общее собрание не проводилось
или решение о выборе способа управления многоквартир­
ным домом не было принято;

2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реали­зовано, в том числе в следующих случаях:

  большинство собственников помещений в многоквартир­ном доме не заключили договоры оказания услуг по содер­жанию и выполнению работ по ремонту общего имущества;

  собственники помещений в многоквартирном доме не на­правили в уполномоченный федеральный орган исполни­тельной власти документы, необходимые для государствен­ной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;

  не заключены договоры управления многоквартирным до­мом, предусмотренные ст. 162 ЖК.

При проведении конкурса устанавливаются следующие тре­бования к претендентам:

1)     соответствие претендентов установленным федеральными за­конами требованиям к лицам, осуществляющим выполнение работ, оказание услуг, предусмотренных договором управле­ния многоквартирным домом;

2)  в отношении претендента не проводится процедура банкрот­ства либо в отношении претендента — юридического лица не проводится процедура ликвидации;

3)  деятельность претендента не приостановлена в порядке, пре­дусмотренном КоАП;

4)  отсутствие у претендента задолженности по налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджеты любого уровня или государственные внебюджетные фонды за последний завершенный отчетный период в размере свыше 25% балансо­вой стоимости активов претендента по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период;

5) отсутствие у претендента кредиторской задолженности за пос­ледний завершенный отчетный период в размере свыше 70% балансовой стоимости активов претендента по данным бухгал­терской отчетности за последний завершенный отчетный пе­риод;

6)  внесение претендентом на счет, указанный в конкурсной до­кументации, средств в качестве обеспечения заявки на учас­тие в конкурсе.

Победитель конкурса в течение 10 рабочих дней с даты утверж­дения протокола конкурса представляет организатору конкурса подписанный им проект договора управления многоквартирным домом, а также обеспечение исполнения обязательств. Победи­тель конкурса в течение 20 дней с даты утверждения протокола конкурса направляет подписанные им проекты договоров управ­ления многоквартирным домом собственникам помещений в мно­гоквартирном доме для подписания указанных договоров в поряд­ке, установленном ст. 445 ГК РФ.

По договору управления многоквартирным домам управляю­щей организации передается ряд обязанностей правления ТСЖ, в том числе:

    предоставление услуг и осуществление работ по содержанию . и текущему ремонту общего имущества в доме, предоставле­ние коммунальных услуг собственникам помещений;

    заключение договоров от имени ТСЖ, в том числе о содержа­нии и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с ' собственниками помещений, не являющихся членами ТСЖ, а также на обслуживание, эксплуатацию и текущий ремонт об­щего имущества дома, предоставление коммунальных и иных услуг с иными организациями в интересах собственников по­мещений многоквартирного дома;

    обеспечение проведения работ по капитальному ремонту об­щего имущества в соответствии с решением общего собрания собственников помещений;

    предложение на утверждение общему собранию членов ТСЖ сведений о сроках начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирова­ния ремонта, сроках возмещения расходов, внесение других предложений, связанных с условиями проведения капиталь­ного ремонта;

    предоставление членам ТСЖ по их письменному запросу све­дений о выполненных работах и оказанных услугах;

    обеспечение соблюдения прав и законных интересов собствен­ников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения об­щей собственностью;

    принятие мер, необходимых для предотвращения или пре­кращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законода­тельством пределах распоряжения собственников помеще­ний общим имуществом в многоквартирном доме или пре­пятствующих этому;

    заключение договоров во исполнение решений общего со­брания, в том числе о сдаче в аренду общего имущества дома, включая размещение рекламоносителей с использованием общего имущества дома, и передаче иных прав на общее иму­щество;

    представительство ТСЖ во взаимоотношениях с третьими лицами;

    ведение бухгалтерского учета, составление и направление бух­галтерской отчетности ТСЖ в налоговые органы;

    начисление и сбор платы со всех собственников жилых и не­жилых помещений в доме за предоставление услуг и осуще­ствление работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества, предоставление коммунальных услуг, начисление и сбор взносов с членов ТСЖ, установленных решением об­щего собрания;

    начисление и сбор платы со всех собственников жилых и не­жилых помещений;

 

    составление годового финансового плана ТСЖ И представление его на утверждение ежегодному общему собранию членов ТСЖ;

    ежегодный отчет перед общим собранием по вопросам деятельности ТСЖ, в том числе финансовой, в связи с исполне­нием управляющей организацией своих обязательств по дого­вору;

    ежегодное составление и представление общему собранию смет доходов и расходов;

    контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных платежей и взносов;

    обеспечение выполнения всеми собственниками помещений в доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество, в том числе взыскание с собственников помещений задолженности в судебном порядке;

    получение бюджетных средств (субсидий, финансовой помощи), предоставляемых ТСЖ в соответствии с действующим законодательством, и обеспечение их расходов в соответствии ' с целевым назначением.

Плата ТСЖ управляющей организации по договору управле­ния многоквартирным домом состоит из нескольких видов пла­тежей:

а) платы собственников жилых помещений за содержание и текущий ремонт общего имущества;

б) платы собственников нежилых помещений за содержание и
текущий ремонт общего имущества;

в) платы собственников жилых помещений за предоставленные
коммунальные услуги;

г) платы собственников нежилых помещений за услуги по энергоснабжению;

д) платы собственников жилых помещений за вывоз твердых
бытовых отходов;

е)         полученных ТСЖ (субсидий, субвенций, дотаций, финансовой помощи и др.), предоставленных в соответствии с законо­дательством.

 

Таким образом, собственники помещений в многоквартирных домах должны еще на стадии создания ТСЖ оценить перспекти­ву последующего управления домом. При наличии ТСЖ более выгодным выглядит непосредственное заключение им договоров на предоставление коммунальных и жилищных услуг. В то же время, заключение договора с управляющей компанией подра­зумевает привлечение специалистов в области ЖКХ к управле­нию домом. Вместе с тем правовой статус ТСЖ позволяет ему зак­лючать срочные договоры (трудовые и гражданско-правовые) с теми специалистами, услуги которых требуются: это могут быть как специалисты в области юриспруденции, экономики, ЖКХ, так и лица, непосредственно обеспечивающие нормальное функцио­нирование дома (сантехник, электрик и пр.).

 

 

 

 

 

 





< Пред.   След. >