|
Вопрос: Как лучше родителям передать мне в собственность квартиру, чтобы сэкономить на налогах? Или достаточно обычного завещания?
Переход права собственности на квартиру от родителя (отца или матери) к ребенку возможен в трех случаях:
1. Заключение договора купли-продажи,
2. Дарение,
3. Наследование (по закону или по завещанию).
Рассмотрим каждый из возможных вариантов подробнее для определения наиболее удобного и малозатратного (в смысле уплаты налога на доходы физических лиц в размере 13%).
1. Договор купли-продажи заключается между родителем и ребенком (достигшим 18 лет) в общем порядке. Каких-либо ограничений по сумме сделке или иных запретов не существует. Однако есть некоторые налоговые тонкости, влияющие на расходы, связанные с продажей квартиры. Так, в случае, если прежний собственник владел недвижимостью менее трех лет, то он может избежать необходимости уплаты налога на доходы в размере 13% только, если продаст квартиру по цене не более одного миллиона рублей. В случае же, если продажная цена превышает один миллион, то с полученных доходов (за минусом налогового вычета в размере один миллион рублей) придется заплатить налог на доходы в размере 13 %. В случае продажи квартиры, находившейся в собственности родителя более трех лет, никакие налоги не уплачиваются, вне зависимости от стоимости квартиры по договору. Со стороны покупателя (ребенка) никакие налоги также не уплачиваются. Вместе с тем у ребенка отсутствует право на получение налогового вычета в размере 13% от покупной стоимости квартиры (в пределах двух миллионов рублей), поскольку к сделкам между родственниками нормы о налоговых вычетах не применимы. В итоге, если право собственности родителя длилось менее трех лет (срок исчисляется с даты получения свидетельства о праве собственности), советуем продавать квартиру ребенку за цену, не превышающую один миллион рублей.
2. Дарение — это односторонняя сделка, в результате которой одаряемый (ребенок) получает право собственности на квартиру от дарителя (родителя) на безвозмездной основе, то есть никакие суммы приобретателем квартиры не выплачиваются. В плане налогообложения ни родители, ни ребенок никакие расходы не понесут. По общему правилу, при получении квартиры в дар новый собственник обязан заплатить налог в размере 13% от ее стоимости по договору. Однако если даритель и одаряемый являются родственниками (родителями и детьми), то любые доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения.
3. Наследование — это безусловный переход права собственности на имущество умершего к наследникам по завещанию или по закону. Приоритет в получении наследства имеют лица, указанные в завещании. Однако ребенок, которому родитель завещал квартиру, должен иметь в виду, что независимо от содержания завещания несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя наследуют не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (право на обязательную долю в наследстве). Поэтому в случае, если выявятся указанные категории родственников, то с ними придется поделиться. Доходы, полученные наследником (имеется в виду квартира), освобождаются от налогов.
Ответ: исходя из изложенного, наиболее выгодным вариантом приобретения квартиры ребенком у родителей представляется переход права собственности в результате дарения.
Домбровская Елена
Центр Правовых Технологий «ЮРКОМ»
|
Наследование